[민사] 아파트 입주 지연, 상가 공사 중단… 답답한 부동산 공사 지연 소송, A to Z 완벽 정리

 

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 부동산 공사 지연 소송에 대해 이야기하겠습니다.

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✅아파트 입주 지연되어, 혹은 상가 인테리어가 지연되어 여러 가지로 곤란한 상황이신가요? 그렇다면 이도훈 변호사가 도움을 드릴 수 있습니다. 연락 주세요.

 

 

 

 

새 아파트 입주 날짜만 손꼽아 기다렸는데, 상가 분양을 받아 개업을 준비했는데, 시공사의 사정으로 공사가 하염없이 늦어진다면? 꿈에 부풀었던 계획은 망가지고 막대한 금융 비용과 정신적 고통만 남게 됩니다.

이처럼 부동산 공사 지연으로 피해를 입었을 때, 시공사나 시행사를 상대로 손해배상을 청구하는 것이 바로 부동산 공사 지연 소송입니다. 이 소송의 핵심인 **'지체상금(지체보상금)'**의 개념과 실제 사례, 그리고 소송 절차까지 자세히 알아보겠습니다.

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1. '지체상금', 내 권리를 지키는 첫걸음

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부동산 공사지연 소송의 가장 핵심적인 부분은 **지체상금(遲滯償金)**입니다.

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• 지체상금이 뭔가요? 시공사가 정당한 이유 없이 계약서에 명시된 완공일(입주예정일)을 지키지 못했을 경우, 수분양자(계약자)에게 지급해야 하는 일종의 위약금, 즉 손해배상금입니다. 대부분의 부동산 공급계약서에는 "공급이 지연될 경우 수분양자가 이미 납부한 대금에 대해 연체료율을 적용하여 산정한 금액을 지급한다"는 취지의 지체상금 약정이 포함되어 있습니다.

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• 지체상금 산정 방식 일반적으로 다음과 같이 계산합니다.

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지체상금 = 이미 납부한 분양대금 × 계약서상 연체료율(%) × 지체일수

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• 지체일수: 원래의 입주예정일 다음 날부터, 시공사가 실제로 입주가 가능하다고 통보한 '입주지정기간'의 첫날 전날까지로 계산하는 것이 일반적입니다.

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• 계약서에 지체상금 조항이 없다면? 계약서에 지체상금 약정이 없더라도 걱정할 필요는 없습니다. 이 경우, 공사 지연으로 인해 발생한 실제 손해액을 입증하여 청구할 수 있습니다. 예를 들어, 입주 지연으로 인해 어쩔 수 없이 부담하게 된 주거 비용(월세), 대출 이자 등이 여기에 해당합니다. 다만, 이 손해액을 계약자가 직접 입증해야 하는 부담이 있습니다.

 

 

2. 이런 경우, 소송을 고려해 보세요 (실제 예시)

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다양한 이유로 공사 지연이 발생하며, 다음과 같은 상황에서 소송을 통해 권리를 구제받을 수 있습니다.

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• 사례 1: 아파트 입주 지연 A씨는 2024년 12월 입주 예정인 아파트를 분양받았습니다. 하지만 시공사는 자재 수급난과 파업 등을 이유로 공사를 중단했고, 결국 입주예정일을 6개월이나 넘겨 2025년 6월에야 입주가 가능하다는 통보를 보냈습니다. A씨는 계약서에 명시된 지체상금 조항에 따라, 이미 납부한 계약금과 중도금에 대해 6개월간의 지체상금을 시공사에 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

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• 사례 2: 상가 인테리어 공사 지연 자영업자 B씨는 신축 상가를 분양받아 카페를 열기로 하고, 개업일에 맞춰 인테리어 업체와 계약했습니다. 하지만 상가 건물의 준공이 3개월이나 늦어지면서 B씨는 인테리어 공사를 시작도 못 했고, 개업 준비를 위해 고용한 직원들의 인건비와 마케팅 비용만 손해 보게 되었습니다. B씨는 시행사를 상대로 지체상금은 물론, 개업 지연으로 인한 영업 손실 등 추가적인 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

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• 사례 3: 시공사의 면책 주장 시공사 C사는 "장마와 태풍 등 천재지변으로 인해 공사가 불가피하게 지연되었다"며 지체상금 지급을 거부했습니다. 하지만 수분양자들은 해당 기간의 강수량이 예년과 비슷했고, 시공사의 자금난이 실제 지연의 원인이라는 점을 입증하여 소송을 제기했습니다. 법원은 시공사의 면책 주장을 받아들이지 않고 수분양자들의 손을 들어줄 가능성이 높습니다. (※실제로 천재지변이나 전쟁 등 불가항력적인 사유는 시공사의 면책 사유가 될 수 있으나, 그 입증 책임은 시공사에게 있습니다.)

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3. 부동산 공사지연 소송, 이렇게 진행됩니다 (절차)

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소송은 크게 '소송 전 절차'와 '소송 절차'로 나뉩니다.

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[1단계] 소송 전 준비 (Pre-litigation)

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1. 내용증명 발송: 소송에 앞서 법무법인이나 변호사 명의로 시행사/시공사에 내용증명을 보내는 것이 효과적입니다. 내용증명에는 계약 내용, 공사 지연 사실, 지체상금 액수를 명시하고 지급을 촉구하는 내용이 담깁니다. 이를 통해 원만하게 합의를 이끌어내거나, 향후 소송에서 유리한 증거로 활용할 수 있습니다.

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2. 증거 자료 확보

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• 부동산 공급계약서: 지체상금 약정, 입주예정일 등 가장 중요한 문서입니다.
• 분양대금 납부 내역: 지체상금 산정의 기준이 됩니다.
• 입주자 모집공고문, 안내문, 문자메시지: 입주예정일 및 그 변경에 관한 증거가 됩니다.
• 시행사와 주고받은 공문, 통화 녹취 등
• 추가 손해 입증 자료: 월세 계약서, 대출이자 납입 증명서 등

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[2단계] 소송 절차 (Litigation)

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1. 소장 접수: 증거 자료를 바탕으로 법원에 소장을 제출하면서 소송이 시작됩니다. 다수의 피해자가 있는 아파트 단지 등의 경우, '집단소송' 형태로 진행하여 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.
2. 답변서 제출: 소장을 받은 피고(시공사/시행사)는 30일 이내에 원고의 주장에 대한 반박 내용을 담은 답변서를 법원에 제출해야 합니다.
3. 변론기일 및 준비서면 공방: 재판 날짜(변론기일)가 지정되면, 양측은 법정에 출석하여 각자의 주장을 펼칩니다. 이후 준비서면을 통해 상대방의 주장을 반박하고 자신의 주장을 뒷받침하는 서면 공방을 수차례 벌이게 됩니다.
4. 감정/사실조회: 필요한 경우, 법원을 통해 지체일수 산정의 정확성이나 추가 손해액의 적정성 등에 대한 감정 또는 사실조회 절차를 진행할 수 있습니다.
5. 판결 선고: 재판부는 양측의 주장과 증거를 모두 검토한 후 판결을 선고합니다.3

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4. 소송 전, 이것만은 꼭 확인하세요!

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• 소멸시효: 지체상금 채권은 일반적인 상사채권으로 5년의 소멸시효가 적용될 수 있고, 손해배상 채권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년의 소멸시효가 적용될 수 있습니다. 권리 위에 잠자는 자는 법의 보호를 받지 못하므로, 입주지정기간이 지났다면 서둘러 법적 조치를 검토해야 합니다.

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• 시행사와 시공사 중 누구에게?: 계약서의 당사자가 누구인지 명확히 확인해야 합니다. 일반적으로 수분양자는 시행사와 계약하므로 시행사를 피고로 특정하지만, 시공사가 연대보증을 한 경우 등 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

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• 변호사 선임의 중요성: 부동산 소송은 법리적 쟁점이 복잡하고, 거대 기업인 건설사를 상대로 개인이 대응하기 쉽지 않습니다. 따라서 관련 소송 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아 초기부터 체계적으로 대응하는 것이 승소 가능성을 높이는 가장 확실한 방법입니다.

 

 

 

 

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