[민사] 부동산 가압류

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 부동산 가압류에 대해 이야기하겠습니다.

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✅빌려준 돈, 받아야 할 공사대금, 투자금 등 돌려받아야 할 돈이 있는데 상대방(채무자)이 유일한 재산인 아파트를 팔아버리거나 다른 사람 명의로 빼돌릴 것 같아 불안하신가요? 그렇다면 이도훈 변호사가 도움을 드릴 수 있습니다. 연락 주세요.

 

 

 

 

내 돈을 지키는 첫 단계, 부동산 가압류 A to Z

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빌려준 돈, 받아야 할 공사대금, 투자금 등 돌려받아야 할 돈이 있는데 상대방(채무자)이 유일한 재산인 아파트를 팔아버리거나 다른 사람 명의로 빼돌릴 것 같아 불안하신가요?

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이때 채무자가 자신의 부동산을 마음대로 처분하지 못하도록 법원의 결정으로 임시로 묶어두는 법적 조치가 바로 부동산 가압류입니다. 본안 소송에서 승소하여 최종적으로 돈을 돌려받기까지 재산을 안전하게 보전하는 가장 강력하고 효과적인 첫 단계입니다.

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많은 분들이 '가압류 소송'이라고 표현하지만, 정확히는 본안 '소송'에 앞서 진행하는 보전처분 신청입니다. 부동산 가압류의 개념부터 실제 예시, 절차, 그리고 반드시 알아야 할 주의 사항까지 완벽하게 정리해 드립니다.

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1. 부동산 가압류, 정확히 무엇인가요?

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부동산 가압류란, 금전 채권을 가진 사람(채권자)이 나중에 소송에서 이겼을 때 강제집행(경매 등)을 통해 돈을 돌려받을 수 있도록, 소송 전에 미리 채무자 소유의 부동산을 임시로 압류하여 처분하지 못하게 막는 제도입니다.

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가압류 결정이 나면 법원은 해당 부동산의 등기부등본에 "가압류" 사실을 기재하도록 등기소에 촉탁합니다. 등기부에 가압류가 기록되면 해당 부동산을 사려는 사람이 없기 때문에 사실상 매매, 증여, 담보 설정 등 일체의 처분행위가 불가능해집니다.

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가압류의 핵심 요건 2가지 법원이 가압류 신청을 받아주려면 반드시 두 가지 요건이 소명되어야 합니다.

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📍피보전권리: 채권자가 채무자에게 돈을 받을 권리가 있다는 사실 (예: 차용증, 계약서, 세금계산서 등)

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📍보전의 필요성: 지금 가압류를 해두지 않으면 나중에 채권자가 소송에서 이겨도 돈을 돌려받지 못할 가능성이 있다는 사실 (예: 채무자가 재산을 처분하려 하거나, 채무자의 유일한 재산인 경우)

 

 

 

2. 어떤 경우에 신청할 수 있나요?

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다양한 금전 채권 관계에서 부동산 가압류를 활용할 수 있습니다.

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• 예시 1: 빌려준 돈을 받지 못할 때 (대여금) A씨는 친구 B씨에게 1억 원을 빌려주며 차용증을 받았습니다. 변제일이 지났음에도 B씨가 돈을 갚지 않고 연락을 피하며 자신의 유일한 재산인 아파트를 급매로 내놓은 사실을 알게 되었습니다. A씨는 즉시 B씨의 아파트를 대상으로 부동산 가압류를 신청하여 B씨가 아파트를 팔지 못하게 막을 수 있습니다.

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• 예시 2: 공사대금을 받지 못할 때 (공사대금) 인테리어 업자 C씨는 D씨의 상가 리모델링 공사를 완료했지만, D씨는 트집을 잡으며 공사 잔금 5천만 원의 지급을 미루고 있습니다. C씨는 공사계약서와 세금계산서 등을 근거로 D씨 소유의 상가 건물에 가압류를 신청할 수 있습니다.

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• 예시 3: 투자 사기로 투자금을 돌려받아야 할 때 (투자금 반환) E씨는 F씨의 '고수익 보장'이라는 말에 속아 F씨의 사업에 2억 원을 투자했습니다. 하지만 사업이 사기였음을 깨닫고 투자금 반환을 요구했으나 F씨는 거부했습니다. E씨는 투자계약서, 송금 내역 등을 소명자료로 하여 F씨 소유의 토지에 가압류를 신청해 재산을 확보할 수 있습니다.

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• 예시 4: 이혼 시 재산분할 또는 위자료 청구 G씨는 배우자 H씨와 이혼 소송을 준비 중입니다. H씨가 공동으로 이룩한 재산인 아파트를 이혼 전에 임의로 처분할 것이 우려되는 경우, 위자료 등 금전 지급을 구하는 청구권을 피보전권리로 하여 H씨의 지분에 대해 가압류를 신청할 수 있습니다.

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3. 부동산 가압류, 이렇게 진행됩니다.

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부동산 가압류는 채무자가 눈치채지 못하도록 신속하고 비밀스럽게 진행되는 것이 특징입니다.

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[1단계] 가압류 신청서 작성 및 제출

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• 준비 서류: 가압류 신청서, 채권의 존재를 증명하는 서류(차용증, 계약서, 이체내역 등), 부동산 등기부등본 등
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• 관할 법원: 가압류할 부동산 소재지 관할 법원 또는 채무자 주소지 관할 법원에 신청서를 제출합니다.

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[2단계] 법원의 심리 및 담보제공명령

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• 서면 심리: 법원은 채무자를 심문하지 않고 제출된 서류만으로 신속하게 가압류 요건을 심리합니다.

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• 담보제공명령: 법원은 채권자의 신청이 이유 있다고 판단하면, 혹시 모를 부당한 가압류로 인해 채무자가 입을 피해를 담보하기 위해 채권자에게 일정 금액의 담보를 제공하라는 명령을 내립니다.

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• 담보 종류: 보통 청구금액의 일부를 현금으로 공탁하거나, **서울보증보험의 지급보증위탁계약 체결증서(보증보험증권)**로 제출하라는 명령이 나옵니다.

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[3단계] 담보 제공 및 가압류 결정

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• 채권자가 법원의 명령에 따라 현금을 공탁하거나 보증보험증권을 발급받아 제출하면, 법원은 최종적으로 가압류 결정을 내립니다.

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[4단계] 가압류 등기 촉탁

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• 법원은 직권으로 부동산 소재지 관할 등기소에 가압류 사실을 등기부에 기재해달라고 요청(촉탁)합니다. 등기부에 기재가 완료되면 가압류의 효력이 발생합니다.

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[5단계] 채무자에게 결정문 송달

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• 가압류 등기가 완료된 후, 채무자에게 "당신의 부동산이 가압류되었습니다"라는 결정문이 송달됩니다. 채무자는 이때 비로소 자신의 재산이 묶였다는 사실을 알게 됩니다.

 

 

4. 반드시 알아야 할 핵심 주의사항

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1. 가압류는 끝이 아닌 시작입니다. 가압류는 재산을 묶어두는 임시 조치일 뿐, 그 자체로 돈을 돌려받는 절차는 아닙니다. 가압류 후 반드시 채무자를 상대로 본안 소송(대여금 반환 청구 소송 등)을 제기하여 승소 판결을 받아야 합니다. 만약 가압류만 해놓고 소송을 제기하지 않으면, 채무자는 '제소명령' 신청을 통해 가압류를 취소시킬 수 있습니다.

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2. '담보 제공'은 필수, 비용을 준비해야 합니다. 법원의 담보제공명령을 이행하지 않으면 가압류 신청은 기각됩니다. 따라서 인지대, 송달료, 등록면허세, 증지대 외에 담보 제공 비용(현금 공탁 또는 보증보험료)을 반드시 준비해야 합니다.

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3. 부당한 가압류는 손해배상 책임을 부를 수 있습니다. 만약 채권자가 제기한 본안 소송에서 패소할 경우, 가압류는 '부당한 가압류'가 됩니다. 이때 채무자는 재산권 행사를 하지 못해 입은 손해(예: 부동산을 제때 팔지 못해 발생한 손해)에 대해 채권자를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있으며, 이때 채권자가 맡긴 담보금에서 배상이 이루어질 수 있습니다.

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4. 변호사의 조력이 필요한 이유 가압류 신청은 요건 소명이 까다롭고 절차가 복잡하며, 무엇보다 속도가 생명입니다. 서류 미비 등으로 신청이 늦어지거나 기각되면 그 사이에 채무자가 재산을 처분할 수 있습니다. 따라서 절차 초기부터 법률 전문가의 도움을 받아 신속하고 정확하게 진행하여 재산을 성공적으로 보전하는 것이 매우 중요합니다.

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✅부동산 가압류는 채권자의 소중한 재산을 지키는 가장 확실한 첫 단추입니다. 채무자의 재산 처분 위험이 감지된다면, 즉시 법률 상담을 통해 대응 전략을 수립하시길 바랍니다.

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✅상담부터 사건 처리까지 변호사가 직접 수행합니다.


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