[민사] 임대인의 갱신거절권: 임차인의 거주 안정을 위한 법적 장치

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 임대인의 '갱신 거절권'에 대해 이야기하겠습니다.

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임대인의 갱신거절권은 임차인이 계약 갱신을 요구했을 때, 법에서 정한 정당한 사유가 있을 경우 임대인이 이를 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 임차인의 주거 및 영업 안정을 보장하기 위한 계약갱신요구권과 균형을 맞추는 제도로, 「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」에 그 구체적인 내용이 명시되어 있습니다.

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1. 주택임대차보호법상 갱신거절 사유

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주택 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그러나 임대인은 다음의 9가지 사유 중 하나에 해당하는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다.

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1. 임차인의 2기 차임액 연체: 임차인이 2기분 이상의 월세를 연체한 사실이 있는 경우. (연속 여부와 관계없이 총 연체액이 2기분에 달하는 경우 포함)
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차: 임차인이 신분을 속이는 등 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.
3. 상호 합의 및 상당한 보상: 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 제공한 경우.
4. 무단 전대: 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대한 경우.
5. 고의 또는 중대한 과실로 인한 파손: 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.
6. 주택의 멸실: 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.
7. 재건축 또는 철거:

• 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우.
• 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우.

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• 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우.

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8.임대인 또는 직계 존·비속의 실제 거주: 임대인 본인 또는 그의 직계존속(부모, 조부모 등)이나 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우.

9.그 밖의 중대한 의무 위반: 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

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2. 상가건물 임대차보호법상 갱신거절 사유

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상가 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구하더라도 다음의 8가지 사유에 해당하면 갱신을 거절할 수 있습니다.

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1. 임차인의 3기 차임액 연체: 임차인이 3기분 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우.
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차: 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.
3. 상호 합의 및 상당한 보상: 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.
4. 무단 전대: 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우.
5. 고의 또는 중대한 과실로 인한 파손: 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.
6. 건물의 멸실: 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.
7. 재건축 또는 철거 (주택과 사유 동일):
8. 그 밖의 중대한 의무 위반: 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

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3. 갱신거절의 절차와 입증 책임

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임대인이 갱신을 거절하기 위해서는 법에서 정한 통지 기간 내에 임차인에게 갱신 거절의 의사를 명확하게 표시해야 합니다. 분쟁을 예방하기 위해 내용증명 우편이나 문자 메시지 등 증거가 남는 방법을 활용하는 것이 바람직합니다.

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특히, 주택 임대차에서 임대인의 실제 거주를 사유로 갱신을 거절하는 경우, 그 입증 책임은 임대인에게 있다는 것이 최근 대법원 판례의 태도입니다. 단순히 실거주하겠다는 의사 표시만으로는 부족하며, 실제 거주하려는 사정을 합리적으로 설명하고 이를 뒷받침할 수 있는 자료를 제시해야 할 수 있습니다.

만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 2년 내에 제3자에게 주택을 임대한 경우에는 기존 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.

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4. 부당한 갱신거절에 대한 대응

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만약 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절한다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 통상적으로 다음 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다.

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• 갱신거절 당시 월차임(환산월차임)의 3개월분에 해당하는 금액
• 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
• 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액

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✅임대인의 갱신거절권은 법으로 정해진 요건과 절차를 엄격히 따라야만 그 효력이 인정됩니다. 따라서 임대인과 임차인 모두 관련 법규를 명확히 숙지하고 상호 존중의 자세로 임대차 관계에 임하는 것이 중요합니다.

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