[민사] 임차인의 권리금, 법적으로 이렇게 보장됩니다!

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 임차인의 권리금을 안전하세 회수할 수 있는 방법에 대해 이야기하겠습니다.

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✅권리금 관련으로 골치 아픈 상황이신가요? 그렇다면 이도훈 변호사가 도움을 드릴 수 있습니다. 연락 주세요.

 

 

 

상가 임차인의 영업적 가치를 보호하기 위해 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법)은 임차인의 '권리금 회수기회'를 법적으로 보장하고 있습니다. 이는 임차인이 수년간 쌓아온 영업상의 이점, 즉 단골손님, 신용, 영업 노하우 등을 다음 임차인에게 양도하고 그 대가인 권리금을 안전하게 회수할 수 있도록 하는 제도입니다.

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권리금의 정의와 법적 근거

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권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다 (상가임대차법 제10조의3 제1항).

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이러한 권리금 회수를 보장하기 위해 상가임대차법은 임대인의 방해 행위를 금지하고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부과하고 있습니다.

 

 

 

 

권리금 회수기회 보장 절차

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임차인이 권리금을 보장받기 위해서는 법에서 정한 절차를 따르는 것이 중요합니다.

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1. 신규 임차인 주선: 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 새로운 임차인이 되려는 자를 구해 임대인에게 주선해야 합니다.
2. 임대인의 협조 의무: 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절해서는 안 됩니다.

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임대인의 '방해 행위'란?

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상가임대차법에서는 임대인의 다음과 같은 행위를 권리금 회수기회를 방해하는 행위로 명시하고 있습니다.

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• 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
• 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

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권리금 보호를 받지 못하는 경우

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다만, 다음과 같은 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있으며, 이 경우 임차인은 권리금을 보호받기 어렵습니다.

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• 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
• 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
• 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

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📌주의할 점: 임대인이 10년 이상 장기 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수는 있지만, 그렇다고 해서 권리금 회수기회 보호 의무까지 면제되는 것은 아니라는 대법원 판례가 있습니다. 즉, 10년 이상 장사한 임차인이라도 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있습니다.

 

 

 

 

권리금 분쟁 발생 시 대처 방안

만약 임대인의 방해 행위로 권리금을 회수하지 못하는 손해를 입었다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 감정평가에 따른 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로 주의해야 합니다.

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✅권리금 관련 분쟁은 법리적 해석이 복잡하고 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 분쟁 발생 시에는 대한법률구조공단, 각 지방자치단체의 상가임대차분쟁조정위원회 또는 변호사 등 법률 전문가의 도움을 받아 대응하는 것이 바람직합니다.

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