[법무법인영 서초] 우리 동네 재개발, '정비구역지정'부터 막을 수 있습니다 (취소소송 A to Z, #정비구역지정처분취소소송)

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈변호사입니다.

오늘은 정비구역지정처분 취소소송에 대해 이야기하겠습니다.

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어느 날 갑자기 우리 동네가 재개발 정비구역으로 지정되었다는 통보를 받았다면? 재개발을 원치 않는 주민들에게는 청천벽력과 같은 소식일 것입니다. 많은 분들이 일단 조합이 설립되면 되돌릴 수 없다고 생각하지만, 그보다 훨씬 이전 단계인 '정비구역지정 처분' 자체에 위법한 하자가 있다면, 행정소송을 통해 사업 자체를 원점으로 되돌릴 수 있습니다.

'알 권리'를 통해 하자를 찾아내고, 소송으로 맞서 싸워 내 재산권을 지키는 법. '정비구역지정처분 취소소송'의 모든 것을 실제 예시와 함께 알려드립니다.

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✅글로는 다 담기 어려운 현실의 문제들이 있습니다. 이도훈 변호사가 함께 고민하며 해결의 길을 찾아드리겠습니다.

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📌소송의 핵심: 무엇을 문제 삼아야 할까?

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단순히 "나는 재개발이 싫다"는 주장만으로는 소송에서 이길 수 없습니다. 법원은 정비구역지정 과정에 법률을 위반한 **'중대하고 명백한 하자'**가 있었는지를 따집니다. 공격 포인트는 크게 세 가지입니다.

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1. 절차적 하자: 주민 의견을 무시했다면

법에서 정한 주민설명회, 30일 이상의 주민공람, 지방의회 의견 청취 등 필수적인 절차를 제대로 거치지 않은 경우입니다.

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2. 실체적 하자: 요건도 안 되는데 지정했다면 (가장 강력!)

'도시 및 주거환경정비법(도시정비법)' 시행령은 정비구역으로 지정되기 위한 **'노후·불량건축물'의 비율(보통 전체 건축물 수의 2/3 이상)**을 엄격하게 규정하고 있습니다. 만약 행정청이 이 비율을 충족하지 못했음에도 무리하게 구역을 지정했다면, 이는 소송에서 이길 수 있는 가장 강력한 무기가 됩니다.

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3. 경계의 위법성: 고무줄처럼 늘어난 구역

노후도 요건을 억지로 맞추기 위해, 사업과 관련 없는 낡은 공장 지대나 상가 지역을 무리하게 구역에 포함시키거나, 반대로 신축 빌라가 많은 지역을 임의로 제외하는 등 구역 경계를 자의적으로 설정한 경우, 이는 행정청의 '재량권 일탈·남용'에 해당하여 위법하다는 판결을 받을 수 있습니다.

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📌 대표적인 소송 예시: 엉터리 경계 설정으로 인한 정비구역지정 취소

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• 상황: A구청은 '행복동 123번지 일대'를 재개발 정비구역으로 지정·고시했습니다. 하지만 구역 경계를 살펴보니, 비교적 신축 건물이 많은 구역 중심부의 B빌라 단지는 쏙 빼놓고, 그 대신 사업과 전혀 무관한 외곽의 낡은 C공업지역을 포함시켰습니다.

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• 주민들의 대응:

1. [정보공개청구] 정비구역 지정에 반대하는 주민들은 먼저 A구청에 **'정보공개청구'**를 하여, 정비구역 지정을 위해 작성된 '노후·불량건축물 현황 조사 자료' 일체를 확보했습니다.
2. [하자 발견] 자료를 분석한 결과, C공업지역을 포함해야만 겨우 노후도 67%를 충족하고, 만약 C공업지역을 빼고 B빌라 단지를 포함시키면 노후도가 50%대로 떨어져 구역 지정 요건에 미달한다는 사실을 발견했습니다.

• 소송 제기: 주민들은 "A구청이 노후도 요건을 억지로 맞추기 위해 합리적인 이유 없이 자의적으로 구역 경계를 설정한 것은 명백한 재량권 남용"이라며 **'정비구역지정처분 취소소송'**을 제기했습니다.
• 법원 판단: 법원은 "정비구역의 경계 설정은 도시 기능의 회복 및 주거환경 개선이라는 입법 목적에 맞게 합리적으로 이루어져야 한다"고 전제했습니다. 이후, A구청이 제출한 자료만으로는 C공업지역을 포함하고 B빌라 단지를 제외한 명확한 근거를 찾기 어렵다고 보고, **"해당 정비구역지정은 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이므로 이를 취소한다"**며 주민들의 손을 들어주었습니다.

 

 

 

📌 법적 절차 및 방법: '90일'의 골든타임

1. [1단계] 정보공개청구를 통한 자료 확보: 모든 싸움의 시작입니다. 구청에 관련 자료를 정보공개청구하여, 행정청이 어떤 근거로 구역을 지정했는지 '상대방의 패'를 먼저 읽어야 합니다.
2. [2단계] 행정심판 또는 행정소송 제기: 행정심판은 선택사항이지만, 행정소송은 필수입니다. 정비구역 지정·고시가 있음을 안 날로부터 90일 이내에 관할 행정법원에 취소소송을 제기해야 합니다. 이 기간을 놓치면 소송 자체가 불가능합니다.
3. [필수 전략] '집행정지' 신청: 소송이 진행되는 동안 구청이 추진위원회 승인 등 후속 절차를 진행하는 것을 막기 위해, 본안 소송과 함께 **'집행정지 신청'**을 하여 사업의 발을 묶어두는 것이 매우 중요합니다.

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📌 [주민/소유자] 승소를 위한 핵심 대응 전략

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1. '절차'보다는 '실체'의 하자를 공략하십시오. 주민설명회 미비 등 절차적 하자는 행정청이 보완하기 쉽습니다. 하지만 노후도 미달, 경계 설정의 위법성 등 '실체적 하자'는 사업 자체의 근간을 흔드는 것이므로, 훨씬 강력한 무기가 됩니다.
2. 정보공개청구로 행정청의 '패'를 먼저 읽으십시오. 싸움의 기본은 정보전입니다. 행정청의 내부 자료를 통해 약점을 찾아내야 합니다.
3. '집행정지' 신청으로 사업 진행을 멈춰 세우십시오. 소송에서 이기더라도 이미 사업이 많이 진행되었다면 되돌리기 어렵습니다. 집행정지를 통해 시간을 버는 것이 중요합니다.
4. 이웃과 연대하여 공동으로 대응하십시오. 개인이 거대한 행정청과 싸우는 것은 어렵습니다. 비슷한 처지의 주민들과 함께 비상대책위원회를 구성하고, 공동으로 변호사를 선임하여 대응하면 비용과 노력을 줄이고 승소 가능성을 높일 수 있습니다.
5. 재개발·재건축 전문 변호사의 조력은 필수입니다. 정비사업 관련 소송은 도시정비법과 행정소송법에 대한 깊은 이해가 필요한 특수 분야입니다. 반드시 관련 사건 경험이 풍부한 전문 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응해야 합니다.

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📌본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 실제 사건은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 상담은 저희 사무소에 방문해 진행해 주세요.

 

 

 

 

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