[민사/형사] 전세사기

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 전세사기에 대해 이야기하겠습니다.

✅전세사기로 골치 아픈 상황이신가요? 당황하여 무엇을 해야 할지 모르시겠다면, 이도훈 변호사가 도움을 드릴 수 있습니다. 연락 주세요.

전세사기 피해를 당했을 때 진행하는 소송은 크게 ① 형사 고소와 ② 민사 소송 두 가지로 나뉩니다. 형사 고소는 사기꾼(임대인 등)의 처벌을 목적으로 하고, 민사 소송은 보증금을 돌려받기 위한 법적 절차입니다.

두 절차는 별개로 진행되지만, 보통 함께 진행하여 사기꾼을 압박하고 피해 회복 가능성을 높입니다.

1. 전세사기 소송 예시

김씨는 2023년 3월, 신축 빌라에 전세보증금 2억 5천만원으로 계약하고 입주했습니다.
계약 당시 부동산(공인중개사)은 "근저당도 없고 깨끗한 집"이라고 설명했고, 등기부등본에도 깨끗했습니다.
김씨는 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추었습니다.
문제 발생: 임대인 박씨는 김씨와 전세 계약을 체결한 당일, 은행에서 주택담보대출을 받아 근저당권을 설정했습니다. (전입신고 효력이 다음 날 0시부터 발생하는 허점 이용)
2년 후 계약 만료 시점이 다가오자, 임대인 박씨는 연락이 두절되었습니다.
알고 보니 해당 빌라는 이미 경매에 넘어갔고, 선순위 근저당(은행 대출) 때문에 김씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 위기에 처했습니다.

2. 소송 진행 과정

📍1단계: 형사 고소 (사기죄 처벌 목적)

피해자 김씨는 임대인 박씨와 공모한 것으로 의심되는 부동산 중개인을 사기죄로 경찰서에 고소합니다.

고소장 핵심 내용 (고소 요지)
피고소인(임대인 박씨)의 기망행위: 피고소인은 보증금을 안전하게 반환할 의사나 능력이 없음에도 불구하고, 이를 숨긴 채 마치 보증금 반환에 아무런 문제가 없는 것처럼 고소인(임차인 김씨)을 속였습니다. 특히, 계약 당일 고소인의 대항력이 발생하기 전에 근저당권을 설정한 행위는 명백한 기망행위입니다.
고소인의 착오 및 재산 처분: 고소인은 피고소인의 말에 속아 해당 빌라의 보증금이 안전하다고 착오에 빠졌고, 그 결과 전세보증금 2억 5천만원을 지급하는 재산상의 처분 행위를 하였습니다.
재산상의 이익 취득: 피고소인은 고소인의 처분 행위로 인해 2억 5천만원의 재산상 이익을 취득하였습니다.

2단계: 민사 소송 (보증금 회수 목적)

형사 고소와 별개로, 김씨는 보증금을 돌려받기 위해 법원에 **'전세보증금 반환 청구 소송'**을 제기합니다.

원고(임차인 김씨)와 피고(임대인 박씨)는 2023년 3월, 이 사건 부동산에 관하여 보증금 2억 5천만원, 기간 2년으로 하는 임대차 계약을 체결했습니다.
원고는 피고에게 보증금 전액을 지급하고, 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 취득하였습니다.
2025년 3월, 임대차 계약 기간이 만료되었으므로 피고는 원고에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
그러나 피고는 현재까지 보증금을 반환하지 않고 있습니다.
따라서 피고는 원고에게 보증금 2억 5천만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.

소송 전/후 필수 조치
임차권등기명령 신청: 이사 가야 할 상황이 생기더라도 대항력을 유지하기 위해 반드시 신청해야 합니다.
가압류/가처분 신청: 승소하더라도 임대인이 재산을 빼돌리면 강제집행이 불가능하므로, 소송 전에 임대인 명의의 다른 재산을 찾아 가압류를 신청하는 것이 중요합니다.

구분	형사 소송 (고소)	민사 소송 (보증금 반환 청구)
목적	가해자 처벌	보증금 회수
결과	유죄 판결 (징역 등)	승소 판결 (지급 명령)
의의	- 가해자에게 형사적 책임을 물음 - 민사 소송에서 유리한 증거로 활용 - 합의를 통해 일부 피해를 회복할 기회	- 보증금을 돌려받을 법적 권리 확보 - 판결문을 통해 강제집행(경매, 재산 압류 등) 가능
현실적 한계	처벌이 되어도 보증금을 돌려주지는 않음	승소하더라도 임대인이 무자력(재산 없음) 상태이거나 재산을 은닉한 경우, 실제 회수가 매우 어려움. 특히 선순위 채권이 있으면 경매 배당 순위에서 밀려 보증금 회수가 거의 불가능.

📌결론적으로, 위의 예시에서 김씨는 형사 고소를 통해 임대인 박씨에게 사기죄로 징역형을 선고받게 할 수 있고, 민사 소송에서 승소하여 "2억 5천만원을 지급하라"는 판결문을 받을 수 있습니다.

하지만, 집이 경매에서 선순위 은행 대출금보다 낮은 가격에 낙찰되면 김씨는 배당금을 한 푼도 받지 못할 수 있습니다. 이것이 전세사기의 가장 비극적인 지점입니다. 승소 판결문이 있어도 집행할 재산이 없다면 종이조각에 불과할 수 있기 때문입니다.

✅전세사기 피해 시에는 최대한 신속하게 법률 전문가(변호사)와 상담하여 형사 고소, 민사 소송, 재산 보전 조치(가압류) 등을 동시에 체계적으로 진행하는 것이 피해를 최소화하는 유일한 길입니다.

✅상담부터 사건 처리까지 변호사가 직접 수행합니다.

< 오시는 길 >

📍서울특별시 서초구 서초중앙로24길16 KM타워 3층 <법무법인 영 서초사무소> (교대역 4번출구에서 10m)

📍변호사 바로상담 010-3046-4831

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