[법무법인영 서초] 토지수용 보상금, '주니까 받는다'고 생각하면 큰 손해 봅니다. (보상금 증액 소송 A to Z)

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 토지수용 보상금 증액소송에 대해 이야기 하겠습니다.

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어느 날 갑자기 내 땅이 도로, 아파트 단지 등 공익사업 부지에 포함되어 수용된다는 통보를 받는다면, 대부분의 토지소유자는 당황하고 막막함을 느끼게 됩니다. 특히 사업시행자가 제시하는 보상금은 시세보다 턱없이 낮게 책정되는 경우가 많아, 제대로 대응하지 않으면 평생 일군 재산을 헐값에 넘기는 억울한 상황에 처하게 됩니다.

국가가 보장하는 '정당한 보상'을 받기 위한 법적 절차, 즉 '보상금 증액 소송'의 대표적인 예시와 반드시 거쳐야 하는 절차, 그리고 승소를 위한 핵심 대응 전략을 총정리해 드립니다.

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✅글로는 다 담기 어려운 상황이시라면, 전문가와의 상담이 필요합니다. 법무법인 영 서초사무소에서 구체적인 해결 방향을 안내해 드리겠습니다.

 

 

 

📌보상금은 어떻게 결정되나요?

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토지수용 보상금은 단순히 공시지가를 기준으로 책정되지 않습니다. **'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)'**에 따라, 사업시행자와 시·도지사가 추천한 감정평가사 3인이 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.

이때 보상금은 **'사업인정고시일'을 기준으로 한 적정 가격(정상적인 시장가치)**으로 평가되어야 하지만, 실제로는 다음과 같은 이유로 낮게 책정되는 경우가 많습니다.

• 해당 공익사업으로 인한 개발이익 배제
• 주변의 저가 거래 사례 위주로 평가
• 토지의 잠재적 가치(향후 개발 가능성 등) 미반영

 

 

 

📌 '소송'으로 가는 험난한 길: 필수 절차 3단계

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"보상금이 마음에 안 드니 바로 소송해야겠다"는 생각은 금물입니다. 보상금 증액소송은 행정소송의 일종으로, 법원에 소송을 제기하기 전에 반드시 법률에 정해진 행정심판 절차를 거쳐야 합니다(필수적 행정심판 전치주의).

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1단계: 협의

사업시행자가 최초로 보상금을 제시하며 매수 협의를 요청하는 단계입니다. 이 금액에 동의하면 계약하고 절차가 종료되지만, 대부분의 증액 소송은 여기서부터 시작됩니다.

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2단계: 수용재결 (관할 토지수용위원회)

협의가 결렬되면, 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청합니다. 토지수용위원회는 자체적으로 감정평가를 다시 진행하여 보상금을 결정하는데, 이를 **'수용재결'**이라 합니다.

• 불복 기간: 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 이의를 신청해야 합니다.

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3단계: 이의재결 (중앙토지수용위원회)

수용재결 보상금에도 불복할 경우, 중앙토지수용위원회에 **'이의신청'**을 할 수 있습니다. 중앙토지수용위원회는 다시 감정평가를 거쳐 보상금을 결정하는데, 이를 **'이의재결'**이라 합니다.

• 불복 기간: 이의재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 이의를 신청해야 합니다.

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최종단계: 행정소송 (보상금 증액 청구 소송)

이의재결까지 거쳤음에도 보상금이 만족스럽지 않을 때, 비로소 법원에 **'보상금 증액 청구 소송'**을 제기할 수 있습니다. 이 소송은 이의재결서를 받은 날로부터 90일 이내에 제기해야 합니다.

 

 

 

📌대표적인 소송 예시: 농지가 대지로 평가받기까지

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• 상황: A씨는 도시 근교에 수십 년간 농사를 짓던 밭(농지)을 소유하고 있었습니다. 해당 지역이 신도시 개발지구로 지정되면서, A씨의 밭도 공공주택 사업 부지로 수용되었습니다.
• 최초 보상금: 사업시행자는 A씨의 땅이 현재 '농지'라는 이유로 주변 농지 시세를 기준으로 3억 원의 보상금을 제시했습니다.
• 소송 과정:

1. A씨는 "내 땅 주변은 이미 개발이 진행 중이라 사실상 대지나 다름없다"며 협의를 거부하고, 수용재결과 이의재결을 거쳤으나 보상금은 3억 5천만원으로 소폭 증액되는 데 그쳤습니다.
2. A씨는 이에 불복하여 **'보상금 증액 청구 소송'**을 행정법원에 제기했습니다.
3. A씨 측 변호사는 "해당 토지가 비록 지목은 농지이나, 주변 지역의 용도지역 변경, 도로 개설 계획 등을 고려할 때 장차 택지로 이용될 가능성이 매우 높은 **'사실상 대지'**이므로, 인근 대지 거래 사례를 기준으로 보상금이 산정되어야 한다"고 주장했습니다.

• 법원 감정과 판결: 재판의 핵심은 **'법원 감정'**입니다. 법원이 지정한 감정평가사가 다시 한번 보상금을 감정하게 됩니다. 법원 감정 결과, A씨 토지의 잠재적 가치를 인정하여 보상금을 4.5억 원으로 평가했습니다. 법원은 이 감정 결과를 존중하여, **"사업시행자는 A씨에게 기존에 지급한 3.5억 원 외에 차액 1억 원 및 그에 대한 지연이자를 추가로 지급하라"**고 판결했습니다.

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📌 [토지소유자] 최상의 보상을 받기 위한 대응 전략

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1. 초기 단계부터 적극적으로 의견을 제출하십시오.

보상계획 공고 후, 사업시행자가 추천하는 감정평가사 외에 토지소유자로서 감정평가사를 추천할 수 있는 권리를 적극 행사하고, 내 토지의 장점과 가치를 피력하는 의견서를 초기부터 제출하는 것이 좋습니다.

2. 보상금, '이의를 유보'하고 수령하십시오.

수용재결이나 이의재결 후, 보상금을 받지 않으면 지연이자가 붙지 않아 손해입니다. 이때 그냥 수령하면 보상금에 동의한 것으로 간주될 수 있으므로, 반드시 **"보상금액에 대해 이의를 유보하고 보상금의 일부로 수령한다"**는 이의유보 의사표시를 명확히 하고 돈을 받아야 합니다.

3. '법원 감정'에 모든 것을 걸어야 합니다.

소송의 승패는 법원 감정 결과에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다. 따라서 우리 측에 유리한 평가 자료(인근 정상적인 거래 사례, 개발 계획도 등)를 법원 감정인에게 충실히 제출하여 감정평가에 제대로 반영되도록 해야 합니다.

4. 토지 외 '지장물', '영업보상' 등 다른 보상도 놓치지 마십시오.

토지 보상 외에도, 해당 토지에 있는 건축물, 수목, 농작물 등 '지장물'에 대한 이전비 또는 물건 가격과, 해당 토지에서 영업을 하고 있었다면 '영업손실보상', 농사를 짓고 있었다면 **'영농손실보상'**도 별도로 청구할 수 있으므로 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

5. 토지보상 전문 변호사와 감정평가사의 협업은 필수입니다.

토지보상 절차는 법률과 감정평가가 복잡하게 얽힌 고도의 전문 분야입니다. 각 단계별 불복 기간이 매우 짧고, 한번 결정되면 되돌리기 어렵습니다. 따라서 분쟁 초기부터 반드시 토지보상 사건 경험이 풍부한 전문 변호사와 신뢰할 수 있는 감정평가사의 조력을 받아 체계적으로 대응해야 '정당한 보상'을 받을 수 있습니다.

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✅내 재산에 대한 권리 위에 잠자는 자는 법의 보호를 받지 못합니다. 부당하게 낮은 보상금 통지를 받았다면, 포기하지 말고 법이 보장하는 절차에 따라 당당하게 당신의 권리를 되찾으시길 바랍니다.

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📌본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 실제 사건은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 상담은 저희 사무소에 방문해 진행해 주세요.

 

 

 

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