밀린 월세와 임대료 조정, 법으로 해결하기 (임대료 청구 및 증감 소송 A to Z)

 

 

안녕하세요. 법무법인영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 임대료 청구 및 증감 소송에 대해 이야기 하겠습니다.

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임대인에게는 꼬박꼬박 받아야 할 소중한 수입, 임차인에게는 매달 지출되는 가장 큰 고정비용인 '임대료(차임)'. 이 때문에 임대료는 임대차 관계에서 가장 민감하고 분쟁이 잦은 주제입니다.

임차인이 월세를 연체할 때, 혹은 주변 시세가 급등락하여 임대료를 조정하고 싶을 때, 감정싸움 대신 법적으로 깔끔하게 해결하는 방법을 실제 소송 예시와 함께 총정리해 드립니다.

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✅글로는 다 담기 어려운 상황이시라면, 전문가와의 상담이 필요합니다. 법무법인 영 서초사무소에서 구체적인 해결 방향을 안내해 드리겠습니다.

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[연체차임 청구] 밀린 월세 받아내기

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소송 예시

• 상황: 상가 임대인 A씨는 임차인 B씨가 3개월째 월세를 내지 않자 수차례 독촉했습니다. B씨는 "곧 해결하겠다"는 말만 반복했고, 연체액은 보증금에서 공제하기에도 부담스러운 수준이 되었습니다.

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• 법적 대응:

1. [내용증명 발송] A씨는 B씨에게 내용증명을 보내 "현재 3기 이상의 차임이 연체되었으므로, 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임대차 계약을 해지함을 통보한다. O월 O일까지 연체된 차임 전액과 상가를 원상복구하여 명도(인도)하라"고 공식적으로 요구했습니다.
2. [소송 제기] B씨가 응하지 않자, A씨는 법원에 **'건물명도 및 연체차임 지급 청구 소송'**을 제기했습니다.

• 결과: 법원은 B씨의 차임 연체 사실이 명백하므로, **"피고 B씨는 원고 A씨에게 연체된 차임 OOO만원을 지급하고, 해당 상가를 인도하라"**고 판결했습니다. A씨는 이 판결문을 가지고 강제집행을 통해 B씨를 내보내고, 밀린 월세를 받아낼 수 있게 되었습니다.

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절차 및 방법

1. 증거 확보: 임대차계약서, 보증금 및 월세 입금 내역, 연체를 독촉한 문자메시지나 통화 녹음 등.
2. 내용증명 발송: 계약 해지 의사와 연체료 지급을 공식적으로 통보하여 상대방을 압박하고, 소송 시 증거로 활용합니다.
3. 지급명령 또는 민사소송: 소액(3,000만원 이하)이라면 '소액청구심판'이나 '지급명령'을 통해 신속하게 진행할 수 있습니다. 금액이 크거나 명도소송과 함께 진행해야 한다면 정식 민사소송을 제기합니다.

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대응 전략 및 주의사항

• [임대인]
• 계약 해지 사유: 주택은 2기, 상가는 3기의 임대료가 연체되면 즉시 계약을 해지할 수 있는 권리가 발생합니다.
• 보증금 공제: 보증금에서 연체된 월세를 공제할 수는 있지만, 이는 임대차 관계가 종료된 후에 이루어지는 것입니다. 연체 중이라는 이유만으로 임차인의 다른 권리(계약갱신요구권 등)를 무시해서는 안 됩니다.
• [임차인]
• 계약 해지 위험: 2기 또는 3기 연체 시, 임대인이 계약을 해지하면 대항할 수 없으며, 계약갱신요구권도 행사할 수 없게 됩니다.
• 항변 사유: 만약 임대인이 보일러 수리 등 중대한 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 피해를 입었다면, 이를 이유로 월세 지급을 거부할 정당한 권리(동시이행항변권)를 주장해볼 수 있습니다.

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[차임증감 청구] 임대료, 올리고 싶을 때와 내리고 싶을 때

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계약 기간 중이라도 주변 시세의 급격한 변동 등 '경제사정의 변동'이 있을 경우, 임대인과 임차인 모두 현재 임대료를 조정해달라고 요구할 권리(차임증감청구권)가 있습니다.

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1. 임대료 증액 청구 (임대인)

• 요건: 계약 체결 또는 마지막 증액 후 1년이 지나야 하며, 기존 임대료의 5% 범위 내에서만 증액을 청구할 수 있습니다.
• 소송 예시: 주변 아파트의 전세 시세가 2년간 30% 넘게 폭등하자, 임대인 C씨는 임차인 D씨에게 법적 상한선인 5%의 보증금 증액을 요구했습니다. D씨가 이를 거부하자, C씨는 **'차임(보증금) 증액 청구 소송'**을 제기했습니다. 법원은 감정 등을 통해 주변 시세 변동을 인정하고, C씨의 증액 청구가 타당하다고 판결했습니다.

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2. 임대료 감액 청구 (임차인)

• 요건: 코로나19와 같은 재난, 주변 상권의 급격한 쇠퇴 등으로 임대료가 현저히 부당하게 된 경우 감액을 청구할 수 있습니다. (감액에는 5% 상한이 없음)
• 소송 예시: 상가 임차인 E씨는 인근 대학교의 갑작스러운 이전으로 상권이 붕괴되어 매출이 급감했습니다. 주변 점포들의 월세도 모두 반 토막이 났습니다. E씨는 임대인 F씨에게 월세 감액을 요청했으나 거부당하자, **'차임 감액 청구 소송'**을 제기했습니다. E씨는 주변 상가의 임대료 시세 자료를 증거로 제출했고, 법원은 E씨의 주장을 일부 인용하여 월세를 15% 감액하라고 판결했습니다.

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절차 및 대응 전략

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1. 내용증명을 통한 명확한 의사표시: 증액이든 감액이든, 먼저 상대방에게 원하는 금액과 그 근거를 내용증명으로 보내야 합니다. 차임증감청구권은 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 효력이 발생하므로, 이 기록이 매우 중요합니다.
2. 분쟁조정위원회 활용: 소송 전, **'주택(상가)임대차분쟁조정위원회'**에 조정을 신청하여 저렴하고 신속하게 해결을 시도하는 것이 좋습니다.
3. 소송 및 감정: 조정이 결렬되면 소송을 제기합니다. 재판에서는 법원이 지정하는 감정인이 평가한 '적정 임대료'가 판결의 가장 중요한 기준이 됩니다. 따라서 감정 절차에 유리한 자료(주변 시세, 세금 변동 내역 등)를 충실히 제출해야 합니다.

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📌본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 실제 사건은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 상담은 저희 사무소에 방문해 진행해 주세요..

 

 

 

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