[민사] 부동산 계약금, 어떤 경우에 돌려받을 수 있나요? (반환 소송 완벽 가이드)

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 부동산 계약금 반환소송에 대해 이야기 하겠습니다.

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부동산 계약 시 계약금은 '이 집을 사겠다'는 약속의 증표이자, 계약을 해지할 때의 '해약금' 성격을 동시에 가집니다. 이 때문에 계약이 파기되었을 때 계약금을 돌려받을 수 있는지를 두고 치열한 법적 다툼이 벌어지곤 합니다.

"단순히 마음이 바뀌었는데 돌려받을 수 있나요?", "집에 큰 하자가 있는데 계약금을 포기해야 하나요?" 가장 헷갈리는 부분들을 실제 소송 예시와 함께 명쾌하게 설명해 드리고, 각 입장에서의 대응 전략까지 알려드립니다.

 

 

✅글로는 다 담기 어려운 상황이시라면, 전문가와의 상담이 필요합니다. 법무법인 영 서초사무소에서 구체적인 해결 방향을 안내해 드리겠습니다.

 

 

 

📌 계약금의 두 얼굴: '증거금'이자 '해약금'

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민법 제565조에 따라, 부동산 계약금은 원칙적으로 **'해약금'**으로 추정됩니다. 이는 양측에 특별한 잘못(채무불이행)이 없더라도, 계약을 물리고 싶을 때 일종의 위약금 역할을 한다는 의미입니다.

• 매수인(사는 사람)이 해제할 경우: 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
• 매도인(파는 사람)이 해제할 경우: 계약금의 두 배(배액)를 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

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⚠️ 가장 중요한 시점: 이러한 해약금 원칙은 '중도금이 지급되기 전까지' 또는 '당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지'만 유효합니다. 중도금이 지급된 이후에는, 단순 변심으로 계약을 해제할 수 없으며 양측 모두 계약을 이행할 의무를 집니다.

 

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📌계약금을 '반드시' 돌려받을 수 있는 경우

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위의 해약금 원칙에도 불구하고, 다음과 같은 경우에는 매수인이 계약금을 포기하지 않고 전액 돌려받을 수 있습니다.

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1. 상대방의 채무불이행 (계약 위반)

계약 파기의 책임이 상대방에게 있는 경우입니다.

• 매도인의 귀책사유 예시:
• 잔금 지급일이 되었는데도 부동산에 설정된 가압류, 근저당권 등을 말소해주지 못할 때
• 계약 당시에는 몰랐던 심각한 하자(누수, 균열 등)가 발견되었을 때
• 이중계약 등 매도인의 문제로 소유권 이전이 불가능해졌을 때
• 이 경우, 매수인은 계약을 해제하고 원상회복으로서 계약금 전액 반환은 물론, 계약서에 따라 위약금(보통 계약금 상당액)까지 추가로 청구할 수 있습니다.

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2. 계약 자체가 무효 또는 취소될 때

계약 성립 과정에 중대한 하자가 있었던 경우입니다.

• 예시: 부동산의 중요 부분에 대한 착오가 있었거나, 상대방의 사기·강박에 의해 어쩔 수 없이 계약을 체결한 경우 등.

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3. 특약사항에 따른 약정해제

계약서에 특별히 정해둔 해제 사유가 발생한 경우입니다.

• 예시: 계약서 특약사항에 **"매수인의 대출이 실행되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하고 매도인은 계약금을 전액 반환한다"**는 문구를 넣은 경우. 이 특약에 따라 대출이 거절되면, 매수인은 자신의 귀책사유 없이 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다.

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📌 대표적인 소송 예시

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<상황: 잔금일 전 발생한 가압류로 인한 계약 해제>

• 인물: 매수인 A씨, 매도인 B씨
• 사건 개요:

1. [계약] A씨는 B씨 소유의 아파트를 10억 원에 매수하기로 하고, 계약금 1억 원을 지급했습니다. 계약서에는 "매도인은 잔금일까지 소유권 행사를 제한하는 모든 권리를 말소한다"는 조항이 있었습니다.
2. [문제 발생] 중도금까지 지급한 후, 잔금일을 앞두고 B씨의 다른 채권자가 해당 아파트에 5억 원의 가압류를 설정했습니다.
3. [계약 해제 통보] A씨는 B씨에게 "잔금일까지 가압류를 말소하지 않으면 채무불이행으로 보고 계약을 해제하겠다"는 내용증명을 발송했습니다.
4. [소송 제기] B씨가 잔금일까지 가압류를 해결하지 못하자, A씨는 계약 해제를 통보하고 B씨를 상대로 **'계약금 및 중도금 반환 청구 소송'**을 제기했습니다.

• 법원 판단: 법원은 B씨가 소유권을 온전히 이전해야 할 의무를 이행하지 못했다며 **'매도인의 채무불이행'**을 인정했습니다. 따라서 **"피고 B씨는 원고 A씨에게 이미 지급받은 계약금 1억 원 및 중도금 4억 원과, 이에 대한 법정이자를 모두 지급하라"**고 판결했습니다.

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📌상황별 주의사항 및 대응 전략

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[매수인: 돈을 돌려받으려는 입장]

1. '특약사항'을 적극적으로 활용하십시오. "대출 미실행 시 계약금 반환" 등 예상되는 변수에 대한 특약사항은 당신의 계약금을 지키는 가장 강력한 보호 장치입니다. 계약 시 반드시 꼼꼼하게 협의하고 명시하세요.
2. 상대방의 계약 위반 증거를 확보하십시오. 상대방의 귀책사유를 입증할 수 있는 모든 증거(부동산 등기부등본, 하자 사진, 대화 녹음, 문자메시지 등)를 확보해야 합니다.
3. 내용증명으로 명확한 의사를 표시하십시오. 계약을 해제하거나 이행을 촉구할 때는 반드시 내용증명을 통해 공식적인 기록을 남겨두는 것이 소송 시 유리합니다.
4. 가압류 등 보전처분을 고려하십시오. 소송을 제기하기 전, 매도인이 재산을 빼돌리지 못하도록 부동산이나 예금 계좌에 가압류를 신청하여 재산을 묶어두는 것이 안전합니다.

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[매도인: 돈을 돌려주지 않으려는 입장]

1. 매수인의 채무불이행을 입증하십시오. 매수인이 정당한 이유 없이 중도금이나 잔금 지급을 미루는 등 계약상 의무를 먼저 위반했다면, 이를 근거로 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있습니다.
2. 계약서에 모든 사항을 명확히 기재하십시오. 오해의 소지가 없도록 계약서의 모든 조항을 명확하게 작성하는 것이 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.
3. 법원의 지급명령이나 소장을 받으면 즉시 대응하십시오. 법원 서류를 무시하고 대응하지 않으면 상대방의 주장이 그대로 인정되어 100% 패소하게 됩니다. 반드시 정해진 기간 내에 답변서나 이의신청을 제출해야 합니다.

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✅부동산 계약금 분쟁은 법리적으로 복잡하고 큰 금액이 걸려있는 만큼, 분쟁 발생 시 혼자서 고민하기보다 초기 단계부터 법률 전문가와 상담하여 최선의 대응책을 찾으시길 바랍니다.

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📌본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 실제 사건은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 상담은 저희 사무소에 방문해 진행해 주세요.

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