[민사] 부동산 하자 소송, '6개월'의 골든타임을 놓치지 마세요. (소송 예시, 증거 확보, 대응 전략)

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 부동산 하자 소송에 대해 이야기하겠습니다.

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✅부동산 하자로 골치 아픈 상황이신가요? 그렇다면 이도훈 변호사가 도움을 드릴 수 있습니다. 연락 주세요.

 

 

 

 

큰마음 먹고 장만한 내 집에서 누수, 균열, 곰팡이와 같은 하자를 발견하는 것만큼 속상한 일은 없습니다. 이 경우 매수인(또는 수분양자)은 매도인(또는 시행사/시공사)을 상대로 **'하자담보책임'**을 물어 수리비용이나 그로 인한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

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하자담보책임은 법적으로 보장된 강력한 권리이지만, 책임을 물을 수 있는 기간이 정해져 있어 '골든타임'을 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요합니다. 실제 소송 예시와 반드시 알아야 할 주의사항, 그리고 매수인과 매도인 각 입장에서의 대응 전략을 총정리해 드립니다.

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1. 내 집의 하자는 누가, 언제까지 책임지나?

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하자담보책임은 **'신축 분양'**이냐 **'기존 주택 매매'**냐에 따라 책임의 주체와 기간이 완전히 달라집니다.

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※ 가장 중요한 '6개월'의 골든타임

구분	신축 아파트/빌라 등 (분양)	기존 주택/아파트 매매
책임자	시행사 및 시공사	前 소유자 (매도인)
주요 법적 근거	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법), 공동주택관리법	민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)
핵심 기간 (제척기간)	시설 공사별 2년 ~ 10년 (마감공사 2년, 창호 3년, 내력구조부 10년 등)	하자를 발견한 날로부터 6개월 이내

 

기존 주택(중고 아파트 등)을 매매한 경우, 하자를 발견했다면 그 사실을 안 날로부터 반드시 6개월 안에 소송 제기 등 법적 권리를 행사해야 합니다. 이 기간이 지나면 하자를 알고도 묵인한 것으로 간주되어 손해배상을 청구할 수 없게 되니 각별히 유의해야 합니다.

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2. 대표적인 소송 예시

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예시 1: [기존 주택 매매] "깨끗하다던 집에 숨어있던 누수와 곰팡이"

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• 상황: A씨는 B씨 소유의 지은 지 10년 된 아파트를 매수했습니다. 계약 당시 집이 깨끗하게 수리되어 있어 별다른 하자가 없는 것으로 믿고 잔금을 치르고 입주했습니다. 그러나 입주 후 첫 장마철인 3개월 뒤, 안방 벽지가 축축하게 젖고 구석에서 시커먼 곰팡이가 피어오르는 것을 발견했습니다. 전문가를 불러 확인하니, 외부 창틀 실리콘 노후화로 인한 누수가 원인이었습니다.

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• 소송 절차:

1. A씨는 누수 부위와 곰팡이를 날짜가 나오게 여러 각도에서 사진과 영상으로 촬영했습니다.
2. 전문 누수 탐지 업체를 불러 누수의 원인과 수리비 견적을 받아 **'하자진단 보고서'**를 확보했습니다.
3. 이를 근거로 매도인 B씨에게 내용증명을 보내 하자 사실을 알리고 수리비(손해배상)를 청구했습니다.
4. B씨가 "나도 몰랐던 일이고, 집을 팔았으니 책임이 없다"며 배상을 거부하자, A씨는 **'손해배상(하자) 청구 소송'**을 제기했습니다.

• 법원 판단: 법원은 해당 누수가 계약 체결 시점 이전에 이미 존재했던 **'숨은 하자'**이고, 일반인인 A씨가 통상적인 주의를 기울여도 이를 발견하기 어려웠다고 판단했습니다. 또한, 하자를 발견한 후 6개월 내에 권리를 행사했으므로, **"매도인 B씨는 A씨에게 하자보수비용 및 곰팡이로 인한 도배 비용 상당의 손해를 배상하라"**고 판결했습니다.

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예시 2: [신축 아파트 분양] "모델하우스와 다른 마감재, 계속되는 결로"

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• 상황: C씨는 신축 아파트에 입주한 첫해 겨울, 북쪽 작은 방의 벽과 창문에 물이 흐를 정도로 심각한 결로와 곰팡이를 겪게 되었습니다. 시행사의 하자보수(A/S)팀이 여러 차례 방문했지만 문제는 해결되지 않았습니다.

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• 소송 절차:

1. C씨는 다른 세대에서도 비슷한 문제가 발생하고 있음을 확인하고, 입주자대표회의를 통해 공동 대응에 나섰습니다.
2. 입주자대표회의는 전문 하자진단업체에 의뢰하여 아파트 전체의 하자를 정밀하게 조사하고, 공용부 및 세대별 하자에 대한 상세한 보고서와 보수비용 산출 내역을 확보했습니다.
3. 이를 바탕으로 시행사 및 시공사를 상대로 **'하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송'(하자소송)**을 제기했습니다.

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• 법원 판단: 법원은 전문 업체의 하자 감정 결과를 신뢰하여, 결로 및 곰팡이가 시공사의 단열 시공 불량 등 시공상 잘못으로 인한 하자임을 인정하고, **"시행사(시공사)는 입주자대표회의에 총 하자보수비용 O억 원을 지급하라"**고 판결했습니다.

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3. 법적 절차 및 대응 전략

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[매수인/수분양자] 피해자를 위한 주의사항 및 대응 전략

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1. '6개월'의 제척기간을 절대 놓치지 마세요. 기존 주택 매매 시, 하자를 발견했다면 망설이지 말고 즉시 내용증명을 보내는 등 권리 행사를 시작해야 합니다. '좋게 해결되겠지'라며 시간을 보내다 6개월이 지나면 모든 권리가 사라집니다.
2. 계약서 특약사항을 꼼꼼히 확인하세요. 매도인이 책임을 회피하기 위해 "현 시설 상태 그대로의 계약임" 같은 문구를 특약에 넣는 경우가 많습니다. 하지만 이런 문구가 있더라도, 매도인이 알면서도 고의로 숨긴 중대한 하자나, 매수인이 통상적인 방법으로는 도저히 알 수 없었던 하자에 대해서는 여전히 책임을 물을 수 있습니다.
3. 하자를 발견하면 즉시 증거를 남기고 통보하세요. 하자 부위를 사진과 영상으로 남기고, 즉시 매도인(또는 시행사)에게 문자나 내용증명으로 하자 사실을 통보하여 기록을 남겨야 합니다.
4. 섣불리 직접 수리하지 마세요. 하자를 발견했다고 해서 바로 직접 수리해버리면, 하자의 원인과 책임 소재를 밝히는 데 어려움이 생길 수 있습니다. 먼저 전문 업체에 의뢰해 원인 진단과 견적을 받고, 이를 근거로 상대방에게 배상을 청구하는 것이 순서입니다.

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[매도인/시행사] 방어를 위한 주의사항 및 대응 전략

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1. '고지의무'를 철저히 이행하세요 (기존 주택 매도인). 계약 시점에 알고 있는 하자가 있다면(누수 이력 등), 반드시 매수인에게 솔직하게 알리고 매매계약서 특약사항에 명시하여 추후 분쟁의 소지를 없애는 것이 최선입니다.
2. 매수인의 과실을 주장하세요. 매수인이 조금만 주의를 기울였다면 충분히 발견할 수 있었던 하자임에도 이를 게을리한 과실이 있음을 주장할 수 있습니다.
3. 하자의 원인이 다른 곳에 있음을 입증하세요. 하자의 원인이 건물의 노후화로 인한 자연스러운 현상이거나, 매수인이 입주 후 인테리어 공사를 잘못했거나, 물건을 잘못 사용하여 발생한 것임을 입증하여 책임을 벗어날 수 있습니다.
4. 신속하고 성실한 하자보수 대응 (신축 분양사). 하자보수 요청을 무시하거나 미루는 것은 결국 더 큰 소송과 기업 이미지 실추로 이어집니다. 신속하고 책임감 있는 A/S 대응이 분쟁을 막는 가장 좋은 방법입니다.

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✅부동산 하자는 큰 재산상의 손실과 정신적 스트레스를 유발합니다. 문제가 발생했다면 감정적으로 대응하기보다, 위 내용을 참고하여 증거를 확보하고 법적 절차에 따라 냉정하게 대응하는 것이 중요하며, 사안이 복잡할 경우 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 현명합니다.

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