[민사] 건물 명도 소송

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소 이도훈 변호사입니다.

오늘은 어제 다뤘던 내용의 연장되는 사항인데요. 그렇다면 건물 명도소송은 어떻게 진행될까요?

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✅임차인이 계약이 끝났는데도 계속 짐을 안 빼고, 그로 인해 골치 아픈 상황이신가요?? 월세 미납으로 골치 아프신가요? 그럴 경우 무단으로 들어가서 짐 뺀다면 불법입니다!

그럴 땐, 건물 명도소송으로 진행하시면 됩니다. 이도훈 변호사가 도움을 드릴 수 있습니다. 연락 주세요.

 

 

 

 

건물 명도소송은 임대차 계약이 종료되었거나 해지되었음에도 불구하고 임차인이 해당 부동산(건물, 상가, 주택 등)의 인도를 거부할 때, 임대인이 부동산을 되찾기 위해 법원에 제기하는 소송입니다.

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※ 명도소송 전 필수 절차: 점유이전금지가처분 명도소송을 제기하기 전이나 동시에 반드시 **'점유이전금지가처분'**을 신청해야 합니다. 이는 소송 기간 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 막는 조치입니다. 만약 이 절차 없이 승소 판결을 받더라도, 소송 중 점유자가 바뀌었다면 그 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 해야 하는 불상사가 생길 수 있습니다.

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다음은 건물 명도소송의 다양한 사례 유형입니다.

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1. 상가 임대차 월세 연체로 인한 명도소송

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📍상황: 상가 임차인 A씨는 코로나19 이후 경영난을 겪으며 4개월 치 월세를 연체했습니다. 임대인 B씨는 수차례 지급을 독촉했으나 상황이 나아지지 않자, 임대차 계약 해지를 내용증명으로 통보하고 건물을 비워달라고 요구했습니다. 그러나 A씨는 보증금에서 월세를 공제하라고 주장하며 퇴거를 거부했습니다.

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• 법적 절차 및 주요 쟁점:

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1. 계약 해지 통보: 상가건물 임대차보호법상 임차인의 차임 연체액이 3기분에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. B씨는 내용증명 발송으로 해지 의사를 명확히 했습니다.
2. 점유이전금지가처분 신청: B씨는 명도소송을 제기하면서 법원에 점유이전금지가처분을 신청하여 결정을 받습니다.
3. 명도소송 제기: B씨는 A씨를 상대로 건물 명도 및 연체 차임, 그리고 소송 종료 시점까지의 차임 상당 부당이득금 지급을 청구하는 소송을 제기합니다.
4. A씨의 항변: "보증금에서 공제하라"는 A씨의 주장은, 임대차 계약이 종료되고 건물이 명도될 때까지 발생하는 모든 채무를 담보하는 보증금의 성격상, 명도를 거부할 수 있는 정당한 사유가 되지 못합니다.

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• 법원의 판단 예상:

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• B씨의 계약 해지는 적법하므로 법원은 **"피고 A씨는 원고 B씨에게 해당 건물을 인도하고, 연체된 차임 및 건물 인도 완료일까지의 차임 상당액을 지급하라"**는 원고 승소 판결을 내릴 가능성이 매우 높습니다.

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• 판결 확정 후에도 A씨가 퇴거하지 않으면, B씨는 이 판결문을 가지고 법원에 강제집행을 신청하여 점유를 되찾을 수 있습니다.

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2. 주택 임대차 계약기간 만료 후 퇴거 거부 사례

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📍상황: 주택 임대인 C씨는 2년 전세계약 만료 6개월 전, 임차인 D씨에게 "내가 직접 실거주할 예정이니 계약을 갱신할 수 없다"고 명확히 통보했습니다. 그러나 D씨는 계약 만료일이 지나도 "이사 갈 집을 구하지 못했다"며 퇴거를 거부하고 있습니다.

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• 법적 절차 및 주요 쟁점:

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• 계약갱신요구권과 실거주 목적 거절: 주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신요구권을 1회 사용할 수 있으나, 임대인이 직접 거주하려는 목적이 있다면 이를 정당하게 거절할 수 있습니다.
• C씨의 입증 책임: C씨는 자신이 실제로 거주할 목적이라는 점을 입증해야 합니다. (실거주 목적의 구체적인 계획, 가족 상황 등 설명)
• 소송 제기: C씨는 D씨를 상대로 건물 명도소송을 제기합니다.

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• 법원의 판단 예상:
• C씨가 계약갱신 거절권을 적법하게 행사했다면 임대차 계약은 종료된 것으로 봅니다.
• 법원은 **"피고 D씨는 원고 C씨에게 해당 주택을 인도하라"**고 판결할 가능성이 높습니다.

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• 주의사항: 만약 C씨가 승소 후 실거주하지 않고 제3자에게 임대할 경우, 기존 임차인 D씨는 주택임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

3. 부동산 경매 낙찰 후 기존 점유자 상대 명도소송

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📍상황: E씨는 법원 경매를 통해 아파트를 낙찰받아 소유권을 취득했습니다. 해당 아파트에는 전 소유자(채무자) F씨가 계속 거주하고 있었습니다. E씨는 F씨에게 여러 차례 이사를 요청했으나 F씨가 응하지 않았습니다.

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• 법적 절차 및 주요 쟁점:

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• 인도명령 신청: 경매 낙찰자는 대금 납부 후 6개월 이내에 법원에 **'부동산 인도명령'**을 신청할 수 있습니다. 이는 명도소송보다 훨씬 신속하고 간편하게 점유를 이전받을 수 있는 절차입니다.
• 명도소송 전환: 만약 F씨가 인도명령에도 불응하거나, 대금 납부 후 6개월이 지나 인도명령을 신청할 수 없게 된 경우, E씨는 F씨를 상대로 정식 명도소송을 제기해야 합니다.
• F씨의 항변: F씨는 법적으로 대항할 수 있는 권리(예: 유치권 등)가 없는 한, 새로운 소유자인 E씨에게 부동산을 인도해야 할 의무가 있습니다.

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• 법원의 판단 예상:
• F씨에게 대항력 있는 임차권 등 적법한 점유 권원이 없는 한, 법원은 **"피고 F씨는 원고 E씨에게 해당 부동산을 인도하라"**고 판결할 것입니다.

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4. 임차인의 무단 전대(轉貸)로 인한 명도소송

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📍상황: 임차인 G씨는 임대인 H씨의 동의 없이 자신이 임차한 상가의 일부를 제3자인 I씨에게 다시 세를 주었습니다(무단 전대). H씨는 이 사실을 알고 G씨에게 계약 위반을 이유로 계약 해지를 통보하고 G씨와 I씨 모두에게 퇴거를 요구했습니다.

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• 법적 절차 및 주요 쟁점:
• 임차인의 의무 위반: 임대인의 동의 없는 무단 전대는 민법상 명백한 임대차 계약 해지 사유입니다.
• 소송 제기: H씨는 주된 임차인 G씨와 불법 점유자인 전차인 I씨를 공동 피고로 하여 건물 명도소송을 제기할 수 있습니다.

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• 법원의 판단 예상:
• G씨의 무단 전대 행위가 명백하므로 H씨의 계약 해지는 적법합니다.
• 법원은 **"피고 G씨와 I씨는 연대하여 원고 H씨에게 해당 상가를 인도하라"**고 판결할 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

📌명도소송 시 유의사항📌

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• 자력구제 금지: 월세가 밀렸다고 해서 임대인이 임차인의 집에 무단으로 들어가거나, 짐을 빼거나, 전기나 수도를 끊는 행위 등은 주거침입, 권리행사방해 등 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 반드시 법적 절차를 따라야 합니다.

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• 증거 확보: 임대차 계약서, 월세 연체 내역, 계약 해지 통보 내용증명, 갱신 거절 통보 메시지 등 모든 관련 증거를 철저히 확보해야 합니다.

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• 변호사의 조력: 명도소송은 점유이전금지가처분 신청부터 소송, 강제집행까지 복잡한 절차가 따르므로, 초기 단계부터 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 안전하고 효과적입니다.

 

 

 

 

 

✅상담부터 사건 처리까지 변호사가 직접 수행합니다.


< 오시는 길 >

 

📍서울특별시 서초구 서초중앙로24길16 KM타워 3층 <법무법인 영 서초사무소>  (교대역 4번출구에서 10m)

📍변호사 바로상담 010-3046-4831

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