'나 몰라라' 하는 건물주에게 내 돈 받는 법 (소송 A to Z)

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 권리금 분쟁에 대해 이야기 하겠습니다.

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"새로운 임차인과 권리금 계약까지 다 했는데, 건물주가 갑자기 계약을 거부합니다." "건물주가 직접 가게를 운영하겠다며 저보고 그냥 나가라고 합니다."

수년간 피땀 흘려 쌓아온 가게의 가치, '권리금'. 하지만 임대차 계약 종료 시점에 건물주의 비협조로 인해 권리금을 한 푼도 회수하지 못할 위기에 처하는 자영업자들이 많습니다.

하지만 걱정부터 할 필요는 없습니다. 2015년부터 시행된 **'상가건물 임대차보호법(상가임대차법)'**은 임차인의 권리금 회수 기회를 법적으로 강력하게 보호하고 있습니다.

건물주의 방해 행위로부터 내 소중한 권리금을 지켜내는 '권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송'의 대표 예시와 절차, 그리고 임차인과 임대인을 위한 대응 전략을 총정리해 드립니다.

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✅글로는 다 담기 어려운 상황이시라면, 전문가와의 상담이 필요합니다. 법무법인 영 서초사무소에서 구체적인 해결 방향을 안내해 드리겠습니다.

 

 

 

 

📌내 권리금, 법적으로 어떻게 보호받나요?

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상가임대차법 제10조의4는 **"임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"**고 명시하고 있습니다.

만약 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는, 그 손해를 배상할 책임을 져야 합니다.

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임대인의 대표적인 '방해 행위' 유형

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• 임차인이 주선한 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
• 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 신규임차인에게 현저히 고액의 임대료와 보증금을 요구하는 행위
• 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하는 행위

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📌 대표적인 소송 예시: "내가 직접 장사할 거요!"

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• 상황: 10년간 한 자리에서 카페를 운영해 온 임차인 A씨는 계약 만료를 앞두고, 가게를 인수할 신규임차인 B씨를 구해 권리금 1억 원에 계약을 체결했습니다.
• 임대인의 방해: A씨는 건물주 C씨에게 B씨를 주선하며 새로운 임대차 계약을 체결해달라고 요청했습니다. 하지만 건물주 C씨는 "아들이 여기서 카페를 할 예정이라 새로운 계약은 안 된다"며 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절했습니다. 결국 A씨와 B씨의 권리금 계약은 파기되었습니다.

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• 법적 대응:

1. [증거 확보] A씨는 C씨에게 B씨를 주선하며 나눴던 통화 녹음("아들이 장사할 거라 계약 못 해줘요.")과 문자메시지를 모두 확보했습니다. 또한, 신규임차인 B씨로부터 "건물주의 거절로 권리금 계약이 파기되었다"는 사실확인서도 받았습니다.
2. [내용증명 발송] A씨는 C씨에게 "정당한 사유 없는 계약 거절은 권리금 회수 방해 행위에 해당하므로, 권리금 상당액 1억 원을 손해배상하라"는 내용증명을 발송했습니다.
3. [소송 제기] C씨가 응하지 않자, A씨는 C씨를 상대로 **'권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송'**을 제기했습니다.

• 법원 판단: 법원은 임대인이 직접 영업하겠다는 사정은 임차인의 권리금 회수 기회를 거절할 '정당한 사유'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 C씨의 행위는 명백한 방해 행위라고 보고, **"피고 C씨는 원고 A씨에게 감정평가된 권리금 상당액인 OOOO만원을 배상하라"**고 판결했습니다.

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📌 법적 절차 및 방법: '신규임차인 주선'이 시작입니다.

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1. [1단계] 신규임차인 확보 및 권리금 계약 체결: 법의 보호를 받기 위한 가장 중요한 첫 단계입니다. 계약 종료 6개월 전부터 만료 시점 사이에 반드시 새로운 임차인을 구해 권리금 계약을 체결해야 합니다.
2. [2단계] 임대인에게 신규임차인 주선: 임대인에게 신규임차인의 보증금 및 임대료 지급 자력, 의무 이행 의사 등에 관한 정보를 제공하며 새로운 임대차 계약을 체결해 줄 것을 요청해야 합니다. 이 과정은 내용증명, 문자메시지, 통화 녹음 등 증거를 반드시 남겨야 합니다.
3. [3단계] 임대인의 방해 행위 증거 확보: 임대인이 부당하게 계약을 거절하거나, 현저히 높은 임대료를 요구하는 등 방해 행위를 한다면, 이 역시 모든 증거를 확보해야 합니다.
4. [4단계] 손해배상 청구 소송 제기: 임대인의 방해로 권리금 계약이 파기되었다면, 임대차 종료일로부터 3년 이내에 '손해배상 청구 소송'을 제기해야 합니다.

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📌상황별 주의사항 및 대응 전략

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[임차인 입장]

1. '계약갱신요구권'이 없어도 '권리금 회수 기회'는 보호됩니다. 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권이 없는 임차인이라도, 권리금 회수 기회는 법적으로 보호받는다는 것이 대법원의 확립된 판례입니다.
2. 형식적으로라도 신규임차인을 구하는 노력을 해야 합니다. "어차피 건물주가 거절할 거야"라고 지레짐작하고 신규임차인을 구하는 노력을 아예 하지 않는다면, 법의 보호를 받기 어렵습니다.
3. 권리금 액수는 '감정평가'를 통해 객관적으로 산정됩니다. 소송 시 손해배상액은 내가 신규임차인과 계약한 금액과, 법원이 지정한 감정평가사가 평가한 '임대차 종료 당시의 권리금' 중 낮은 금액을 기준으로 산정됩니다.
4. 소멸시효 '3년'을 반드시 기억하십시오. 권리금 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 내에 행사하지 않으면 시효로 소멸됩니다.

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[임대인 입장]

1. '정당한 사유' 없이는 계약 거절이 불가능합니다. 임대인이 직접 사용하겠다는 이유는 정당한 사유가 될 수 없습니다. 법에서 정한 정당한 사유(예: 임차인이 3기 이상의 임대료를 연체한 경우, 신규임차인이 보증금 지급 자력이 없는 경우 등)가 아니라면 계약을 거절하기 어렵습니다.
2. 주변 시세에 맞는 합리적인 임대료를 요구해야 합니다. 새로운 임차인을 쫓아낼 목적으로 주변 시세보다 현저히 높은 임대료를 요구하는 것은 명백한 방해 행위로 간주됩니다.
3. 재건축·철거는 구체적인 계획 고지가 필요합니다. 재건축이나 철거를 이유로 계약을 거절하려면, 임대차 계약 체결 당시 임차인에게 구체적인 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 계획을 미리 고지했어야만 정당한 사유로 인정받을 수 있습니다.

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📌본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 실제 사건은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 상담은 저희 사무소에 방문해 진행해 주세요.

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