전세보증금 못 준다는 집주인, '이것' 하나면 꼼짝 못합니다. (보증금 반환 소송 A to Z)

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 임대차 보증금 반환소송에 대해 이야기 하겠습니다.

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"다음 세입자 들어오면 그때 줄게요.", "지금은 돈이 없으니 기다려주세요." 계약 기간이 끝나 이사를 가야 하는데, 집주인이 이런저런 핑계를 대며 소중한 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인은 눈앞이 캄캄해집니다.

하지만 불안해하며 마냥 기다릴 필요 없습니다. 법은 임차인의 보증금을 보호하기 위해 매우 강력하고 확실한 법적 장치들을 마련해두고 있습니다. 내용증명부터 '최강 무기'인 임차권등기명령, 그리고 소송까지, 내 보증금을 100% 되찾기 위한 모든 절차와 대응 전략을 총정리해 드립니다.

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✅글로는 다 담기 어려운 상황이시라면, 전문가와의 상담이 필요합니다. 법무법인 영 서초사무소에서 구체적인 해결 방향을 안내해 드리겠습니다.

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📌 "다음 세입자 들어오면 줄게요" - 가장 흔한, 그러나 '불법'인 변명

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가장 먼저 확실히 알아두어야 할 사실입니다. 새로운 임차인을 구하는 것은 전적으로 임대인(집주인)의 사정과 책임이며, 이를 이유로 보증금 반환을 미루는 것은 명백한 **'채무불이행(계약 위반)'**입니다.

임대차 계약에서 임차인의 '주택 명도(집을 비워주는 것)' 의무와 임대인의 '보증금 반환' 의무는 법적으로 '동시이행' 관계에 있습니다. 즉, 계약 종료일에 임차인이 집을 비워줌과 동시에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

 

 

 

 

📌 소송 전 필수! 나의 권리를 지키는 '최강 무기' 2가지

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소송은 최후의 수단입니다. 그 전에, 최소한의 비용으로 집주인을 압박하고 내 권리를 안전하게 지킬 수 있는 두 가지 강력한 방법이 있습니다.

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1. 내용증명: 공식적인 최후통첩

본격적인 법적 절차에 앞서, **"계약이 언제 만료되었으니, O월 O일까지 보증금을 반환하지 않으면 임차권등기명령 신청 및 소송 등 모든 법적 조치를 취하겠다"**는 내용의 내용증명 우편을 보내는 것이 좋습니다.

• 효과: 구두 통보와 달리, 추후 소송에서 보증금 반환을 공식적으로 요구했다는 명백한 증거가 되며, 집주인에게 심리적 압박을 가해 자발적인 반환을 유도할 수 있습니다.

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2. 임차권등기명령: 이사 가도 괜찮아! (가장 강력한 무기)

"보증금을 못 받았는데, 다른 집 계약 때문에 이사를 가야만 해요. 어떡하죠?" 이때를 위한 제도가 바로 **'임차권등기명령'**입니다.

• 개념: 임대차 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 법원의 명령을 받아 해당 주택의 등기부등본에 "아직 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 있다"는 사실을 공식적으로 기록하는 제도입니다.
• 최강의 효과:

1. 대항력 및 우선변제권 유지: 임차권등기가 완료되면, 임차인이 다른 곳으로 이사를 가거나 전입신고를 빼더라도 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
2. 강력한 압박: 등기부등본에 '임차권등기'가 기록된 집은 '빚이 있는 집'으로 인식되어 새로운 세입자를 구하기가 하늘의 별 따기가 됩니다. 집주인에게는 가장 큰 압박 수단입니다.
3. 비용 청구: 임차권등기명령에 소요된 비용(인지대, 송달료, 등록면허세 등)은 모두 집주인에게 청구할 수 있습니다.

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📌 법적 절차 및 방법: '지급명령'부터 '강제경매'까지

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임차권등기명령까지 마쳤음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 이제 본격적인 법적 절차를 통해 집행권원(강제집행을 할 수 있는 권리)을 확보해야 합니다.

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• 1단계: 지급명령 또는 소액심판 신청
• 지급명령: 상대방이 보증금 반환 자체를 다투지 않을 것으로 예상될 때, 소송 없이 서류 심사만으로 신속하게 집행권원을 얻는 절차입니다.
• 소액심판: 보증금이 3,000만 원 이하일 경우, 일반 소송보다 훨씬 빠르고 간편하게 진행되는 재판입니다.
• 2단계: 정식 '보증금 반환 청구 소송' 보증금액이 크거나, 집주인이 원상회복 비용 등을 주장하며 다툴 것이 명백한 경우 정식 소송을 제기합니다.
• 3단계: 승소 후 '강제집행' 승소 판결을 받았음에도 집주인이 돈을 주지 않으면, 확정된 판결문을 가지고 집주인의 **재산(해당 주택, 다른 부동산, 예금, 급여 등)을 압류하고, 최종적으로는 해당 주택을 '강제경매'**에 넘겨 매각대금에서 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

 

 

 

📌 대표적인 소송 예시

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• 상황: 임차인 A씨는 전세 계약 만료 3개월 전, 집주인 B씨에게 "계약을 갱신하지 않고 이사 가겠다"고 문자메시지로 통보했습니다. 그러나 B씨는 만료일에 "새로운 세입자가 구해지지 않아 돈이 없다"며 보증금 반환을 거부했습니다.
• A씨의 대응:

1. A씨는 즉시 법원에 임차권등기명령을 신청했고, 1~2주 후 등기가 완료된 것을 확인했습니다.
2. 등기 완료 후, A씨는 새로 계약한 아파트로 안심하고 이사했습니다.
3. 이사 후 A씨는 법원에 '보증금 반환 청구' 지급명령을 신청했습니다.

• 결과: B씨는 지급명령을 받고도 이의신청을 하지 않아 판결이 확정되었습니다. 이후 A씨는 판결문을 근거로 해당 주택에 대한 '강제경매'를 신청했고, B씨는 경매를 막기 위해 부랴부랴 돈을 구해 A씨에게 보증금 전액과 지연이자를 지급했습니다.

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📌 [임차인] 대응 전략 및 주의사항

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1. 계약 만료 2~6개월 전, 갱신 거절 의사를 명확히 통보하십시오. 법적으로 계약 해지 의사를 통보해야 할 의무 기간입니다. 나중에 딴말이 나오지 않도록 문자메시지, 통화 녹음 등 증거가 남는 방식으로 통보하는 것이 가장 안전합니다.
2. '임차권등기명령'이 완료되기 전까지 절대 이사 가면 안 됩니다. 등기가 완료되기 전에 짐을 빼거나 전출신고를 하면, 대항력을 잃어 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
3. 보증금 반환 지연에 따른 '지연이자'도 함께 청구하십시오. 임대차 계약이 종료된 다음 날부터 보증금을 돌려받는 날까지, 법정이율(현재 연 12%)에 따른 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.
4. 모든 비용은 최종적으로 집주인에게 청구할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청 비용, 소송 비용(변호사 보수 포함) 등 보증금을 받기 위해 들어간 모든 정당한 비용은 판결을 통해 집주인에게 받아낼 수 있습니다.

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📌본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 실제 사건은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 상담은 저희 사무소에 방문해 진행해 주세요.

 

 

 

 

 

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