[민사] "이 땅(건물), 진짜 주인은 바로 나!" 소유권 확인소송 A to Z

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈 변호사입니다.

오늘은 소유권 확인 소송에 대해 이야기하겠습니다.

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"등기부등본상 소유자가 실제 주인과 달라요.", "오랫동안 사실상 내 것처럼 사용해 온 땅인데, 법적으로도 인정받고 싶어요."

부동산의 실제 권리관계와 서류상의 명의가 일치하지 않거나, 소유권의 귀속 자체에 다툼이 있을 때, "이 부동산의 진정한 소유자가 나임을 법원의 판결로 확인받는" 소송이 바로 **'소유권 확인소송'**입니다.

이는 소유권 '이전'을 요구하는 소송과는 조금 다릅니다. 등기 이전에 앞서 소유권의 존재 자체를 확정 짓는 중요한 절차입니다. 실제 소송 예시와 절차, 그리고 승소를 위한 핵심 대응 전략을 총정리해 드립니다.

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✅글로는 다 담기 어려운 상황이시라면, 전문가와의 상담이 필요합니다. 법무법인 영 서초사무소에서 구체적인 해결 방향을 안내해 드리겠습니다.

 

 

 

 

📌소유권 확인소송, 언제 필요할까요?

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소유권 확인소송은 등기부등본만으로는 권리관계를 확정하기 어려운, 다음과 같은 특수한 상황에서 주로 제기됩니다.

• 등기부가 없는 미등기 건물: 건물을 신축했지만 아직 등기를 마치지 않은 상태에서, 다른 사람이 소유권을 주장하며 분쟁이 발생한 경우.
• 잘못된 등기: 등기부상 소유자 명의가 어떠한 이유로든 잘못 기재되어 있는 경우.
• 시효취득 주장: 타인의 토지를 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하여 '점유취득시효' 완성을 주장하며 소유권을 확인받고자 할 때.
• 명의신탁 관계: 명의신탁 관계를 입증하며 실질적인 소유자가 자신임을 확인받고자 할 때.

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📌대표적인 소송 예시

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예시 1: 등기 없이 대대로 살아온 시골집

• 상황: A씨는 할아버지 때부터 50년 넘게 살아온 시골 주택에 거주하고 있었습니다. 하지만 해당 주택은 건축물대장에는 등재되어 있으나 소유권보존등기가 되어 있지 않은 미등기 건물이었습니다. 최근 지역 개발 붐이 일자, 오래전 연락이 끊겼던 먼 친척 B씨가 나타나 "그 집은 우리 할아버지 소유였다"며 A씨에게 집을 비우라고 주장했습니다.
• 소송 제기: A씨는 법적으로 완전한 소유권을 인정받아 B씨의 주장에 대항하기 위해, B씨를 상대로 **'소유권 확인의 소'**를 제기했습니다.
• 핵심 증거: A씨는 ① 건축물대장, ② 지난 50년간의 재산세 납부 내역, ③ 수도, 전기요금 납부 내역, ④ 집을 수리한 영수증, ⑤ 대대로 살아왔다는 사실을 증언해 줄 이웃 주민들의 사실확인서 등을 증거로 제출했습니다.
• 법원 판단: 법원은 제출된 증거들을 토대로, 해당 미등기 건물의 원시취득자(최초 소유자)는 A씨의 할아버지이며, 이를 상속받아 현재까지 살아온 A씨가 실질적인 소유자임을 인정했습니다. A씨는 이 승소 판결문을 가지고 등기소에 가서 자신의 명의로 소유권보존등기를 마칠 수 있게 되었습니다.

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예시 2: 분쟁 중인 토지의 소유권 확인

• 상황: C씨는 D씨로부터 토지를 매수하고 대금까지 모두 치렀으나, D씨가 갑자기 사망하면서 소유권이전등기를 마치지 못했습니다. 그런데 D씨의 상속인들이 "아버지가 그 땅을 판 사실이 없다"고 주장하며 등기 이전을 거부하고, 오히려 자신들이 상속인이라고 주장하고 나섰습니다.
• 소송 제기: C씨는 D씨의 상속인들을 상대로 "나는 매매계약을 통해 적법하게 소유권을 취득했으므로, 이 토지의 소유권이 나에게 있음을 확인해달라"는 **'소유권 확인의 소'**를 제기했습니다. (실무적으로는 보통 '소유권이전등기 청구소송'을 제기하지만, 권리관계 자체를 확정 짓기 위해 확인소송이 필요한 경우도 있습니다.)

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📌 법적 절차 및 방법

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1. 증거 확보 (가장 중요): 소송의 승패는 내가 '진정한 소유자'임을 입증할 수 있는 객관적인 증거에 달려있습니다.

-필수 증거: 매매계약서, 부동산등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등

-보조 증거: 재산세 등 세금 납부 증명서, 공과금 납부 내역, 금융거래내역, 관련자 사실확인서, 사진, 영상 등

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2. '처분금지가처분' 신청: 소송이 진행되는 동안 상대방이 해당 부동산을 다른 사람에게 팔아버리지 못하도록, 소송 제기 전 또는 동시에 반드시 **'부동산 처분금지가처분'**을 신청하여 재산을 묶어두어야 합니다.

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3. 소장 제출: 증거자료를 첨부하여 부동산 소재지 관할 법원에 '소유권 확인 청구의 소' 소장을 제출합니다.

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4. 변론 및 입증: 재판 과정에서 원고와 피고는 각자의 주장과 증거를 통해 자신이 정당한 소유자임을 법원에 설득해야 합니다.

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5. 판결: 법원은 양측의 주장을 검토한 후, 최종적으로 누구에게 소유권이 있는지를 확인하는 판결을 내립니다. 승소 판결문은 소유권을 증명하는 강력한 집행권원이 됩니다.

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📌 주의사항 및 대응 방법

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[원고: 소유권을 주장하는 입장]

1. '확인의 이익'이 있는지부터 검토해야 합니다. 소유권 확인소송은 현재 소유권에 대한 불안이나 위험이 현존하고, 이를 해결하기 위해 확인 판결을 받는 것이 가장 유효하고 적절한 수단일 때만 제기할 수 있습니다. 예를 들어, 등기부등본상 명의가 명확하다면, 보통은 확인소송이 아닌 이전등기나 인도 청구 소송을 제기해야 합니다.
2. 객관적인 증거 확보가 전부입니다. 오랫동안 살아왔다는 사실만으로는 부족합니다. 세금 납부 내역, 금융 거래 내역 등 제3자가 봐도 소유자임을 인정할 수 있는 객관적인 증거를 최대한 많이 확보해야 합니다.
3. 보전처분(가처분)을 잊지 마십시오. 소송에서 이겨도 부동산이 다른 사람에게 넘어가 버리면 아무 소용이 없습니다. 소송 전 '처분금지가처분'은 선택이 아닌 필수입니다.

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[피고: 소유권을 방어하는 입장]

1. 등기부등본의 '추정력'을 적극 활용하십시오. 부동산 등기는 법적으로 강력한 '추정력'을 가집니다. 즉, 등기부상 소유자로 기재된 사람이 일단 정당한 소유자로 추정되므로, 상대방(원고)이 이를 뒤집을 만한 매우 강력한 증거를 제시해야 함을 주장해야 합니다.
2. 원고 주장의 허점을 반박하십시오. 원고가 제시하는 증거(예: 재산세 납부 내역)가 소유권의 근거가 되기에는 부족하다는 점, 또는 다른 이유(예: 임대차 관계)로 해당 행위를 한 것임을 입증하여 상대방의 주장을 무너뜨려야 합니다.
3. 소멸시효나 취득시효를 주장하십시오. 경우에 따라, 상대방의 권리가 이미 소멸시효로 사라졌음을 주장하거나, 반대로 내가 해당 부동산을 20년간 평온, 공연하게 점유하여 '점유취득시효'가 완성되었음을 주장하여 소유권을 방어할 수도 있습니다.

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✅소유권 확인소송은 부동산 분쟁의 근원을 해결하는 중요한 절차입니다. 법리적으로 복잡하고 입증이 까다로운 만큼, 분쟁 초기부터 부동산 전문 변호사와 상담하여 철저한 증거 수집과 법리 분석을 통해 체계적으로 대응하시길 바랍니다.

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📌본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 실제 사건은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 상담은 저희 사무소에 방문해 진행해 주세요.

 

 

 

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