[법무법인영 서초] "전 세입자가 한 인테리어도 철거하라고요?" 상가 원상회복 분쟁, 승소의 기준은?

 

 

안녕하세요. 법무법인 영 서초사무소, 이도훈변호사입니다.

오늘은 전 세입자가 설치한 시설까지 내가 철거해야 하는가?"**라는 '원상회복 의무의 승계' 문제와, '사소한 원상회복 불이행을 빌미로 보증금 전액을 돌려주지 않는 건물주'에 대한 역공 전략 등 심층적인 관점에 대해 이야기하겠습니다.

​

"가게를 뺄 때가 되니, 건물주가 제가 들어올 때 이미 있었던 시설까지 싹 다 철거하고 '공실(화장 안 한 맨 벽)' 상태로 만들어 놓으라고 합니다. 억울해서 못 하겠습니다."

상가 임대차 계약이 끝날 때, 임차인은 '원상회복 의무'를 집니다. 하지만 그 '원상(Original State)'의 기준이 어디인가를 두고 임대인과 임차인의 생각은 하늘과 땅 차이입니다.

• 임대인: "건물 지어질 때의 깨끗한 상태로 돌려놔라."
• 임차인: "내가 들어왔을 때의 상태로만 돌려놓겠다."

특히 권리금을 주고 가게를 인수(포괄양수도)한 경우, 이 원상회복의 범위는 소송의 핵심 쟁점이 됩니다. 억울한 철거 비용을 뒤집어쓰지 않기 위한 법적 기준과 소송 전략을 법무법인영 서초사무소가 명쾌하게 정리해 드립니다.

​

✅글로는 다 담기 어려운 현실의 문제들이 있습니다. 이도훈 변호사가 함께 고민하며 해결의 길을 찾아드리겠습니다.

 

 

 

📌핵심 쟁점: "권리금을 줬다면, 철거 의무도 샀다?"

​

과거 판례는 "별도의 약정이 없다면 임차인은 자기가 설치한 시설물만 철거하면 된다"는 입장이었습니다.

하지만 최근 대법원 판례의 경향은 조금 다릅니다. 만약 당신이 전 임차인에게 **권리금을 지급하고 영업 시설과 비품, 노하우 등을 그대로 인수하는 '영업양수도 계약'**을 맺었다면, 법원은 당신이 **"전 임차인의 원상회복 의무까지 승계했다"**고 볼 가능성이 높습니다.

​

즉, **"권리금을 주고 들어왔다면, 나갈 때는 전 세입자가 해놓은 인테리어까지 모두 철거해야 한다"**는 것이 최근 분쟁의 주된 흐름이자 위험 요소입니다.

 

 

 

 

📌 대표적인 소송 예시: 카페 인수한 사장님의 억울함

​

• 상황: A씨는 B씨가 운영하던 카페를 권리금 5천만원에 인수했습니다. B씨가 해놓은 인테리어를 그대로 쓰고, A씨는 조명과 간판만 교체했습니다. 2년 후 계약이 만료되자, 건물주 C씨는 **"바닥, 천장, 가벽 등 B씨가 했던 시설까지 모두 철거하고 시멘트 바닥 상태로 만들어라"**고 요구하며 보증금 반환을 거부했습니다.

​

• 소송 제기: A씨는 "나는 조명과 간판만 떼어가겠다"며 C씨를 상대로 **'보증금 반환 청구 소송'**을 제기했고, C씨는 "철거 비용 3천만원을 공제하겠다"고 맞섰습니다.

​

• 법원의 판단 (쟁점별 결과):

1. 원상회복 범위: 법원은 A씨가 B씨에게 권리금을 주고 영업을 포괄적으로 양수했으므로, B씨가 설치한 시설에 대한 철거 의무도 A씨에게 승계되었다고 판단했습니다. (A씨에게 불리한 판결)
2. 보증금 반환 지연 (A씨의 반격): 하지만 법원은 **"아주 사소한 원상회복 불이행을 이유로 거액의 보증금 전액을 돌려주지 않는 것은 부당하다"**고 판시했습니다. 즉, C씨가 철거 비용(3천만원)을 공제하는 것은 가능하지만, 그것 때문에 나머지 보증금(예: 7천만원)까지 안 돌려준 기간에 대해서는 연 12%의 지연이자를 물어주라고 판결했습니다.

​

 

 

 

📌 법적 절차: '철거 감정'이 승패를 가른다.

​

[1단계] 증거 확보 (입주 당시 사진): 가장 강력한 무기는 **'내가 들어올 때의 사진'**입니다. 계약 당시 상태를 입증할 사진이 없다면 소송에서 매우 불리해집니다.

​

[2단계] 내용증명 발송: 임대인에게 "원상회복을 완료(또는 어디까지 하겠다는 의사)했으니 보증금을 반환하라"는 통지를 보냅니다.

​

[3단계] 임차권등기명령 및 명도: 보증금을 못 받았다면 임차권등기를 하고 가게를 비워줍니다. (열쇠 반납 필수)

​

[4단계] 소송 및 '법원 감정': 소송이 시작되면, 실제로 철거 비용이 얼마나 드는지 법원이 지정한 감정인이 평가합니다. 임대인이 부르는 '부르는 게 값'인 철거비가 아니라, 객관적인 시장 단가로 비용을 확정 짓는 중요한 절차입니다.

 

 

 

📌상황별 주의사항 및 대응 전략

​

[임차인] 억울한 철거비를 막으려면

1. 계약서 특약에 '현 시설 상태 인수'를 명시하십시오. 계약 체결 시 "임차인은 입주 당시의 상태로만 원상회복한다(전 임차인 시설 철거 의무 없음)"는 특약을 넣는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
2. 입주 전 사진/동영상을 반드시 남기십시오. 나중에 "이거 원래 깨져 있었다", "이 가벽은 내가 한 게 아니다"를 증명할 유일한 길입니다.
3. 임대인의 과도한 요구에는 '동시이행항변권'을 깨뜨리십시오. 임대인이 사소한 흠집을 이유로 보증금 전체를 안 줄 때, 내가 할 수 있는 최소한의 조치를 다 하고 가게를 비워주면(명도), 그때부터 임대인은 **'보증금 미반환에 따른 고액의 지연이자'**를 물게 됩니다. 이를 통해 합의를 압박할 수 있습니다.

​

[임대인] 제대로 된 원상회복을 받으려면

1. 철거 견적서를 여러 개 확보하십시오. 무작정 높은 금액을 공제하면 소송에서 패소하고 소송비용까지 물게 됩니다. 객관적인 견적을 근거로 제시해야 합니다.
2. '원상회복 기준'을 계약서에 구체화하십시오. "바닥 타일 철거 포함", "천장 텍스 마감" 등 구체적인 복구 범위를 계약서에 명시해야 나중에 분쟁을 피할 수 있습니다.

​

📌본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 실제 사건은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 상담은 저희 사무소에 방문해 진행해 주세요.

 

 

 

 

✅상담부터 사건 처리까지 변호사가 직접 수행합니다.


< 오시는 길 >

✅방문 상담은 예약제로 진행됩니다.

📍서울특별시 서초구 서초중앙로24길16 KM타워 3층 <법무법인 영 서초사무소>  (교대역 4번출구에서 10m)

📍변호사 바로상담 010-3046-4831

📌이 글이 도움이 되셨다면, 구독버튼을 눌러주세요!